地产行业周报:成交去化环比回升,房价整体平稳

本周观点:本周统计局公布房价、投资及销售数据,8月70城新房、二手房房价环比涨幅较7月持平及收窄0.1个百分点,趋于稳定;8月单月房地产投资同比增长10.5%、销售面积同比增长4.7%,增速分别较7月扩大2个、3.5个百分点,呈现韧性。考虑房企后续货量充足、积极推盘抢收需求以及2018H2较低基数,预计楼市降温过程中销售增速仍将呈现反复、韧性。板块投资方面,市场利率下行、资金环境整体收紧背景下,建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企保利、万科、招商、金地,以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。

行业动态:1)8月70城新房房价涨幅持平,二手房略有收窄;2)老旧小区改造纳入中央财政专项资金支持范围;3)住建部:对住房租赁中介机构乱象专项整治。

楼市动态:1)新房成交上行,市场将趋于稳定。本周新房成交环比升21%,二手房环比升11%。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段,市场整体将趋于稳定。2)库存环比回升,中期或仍将上行。16城取证库存8015万平米,环比升1.2%。资金面持续收紧情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,而调控从紧或进一步改变购房预期,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘量放缓,去化率上升。上周重点城市新推房源9563套,环比降24%;开盘去化率74%,环比升10个百分点。考虑到多地政策边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌114.5万套,环比升1.4%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。5)土地成交、溢价率回落,整体将趋于平稳。上周百城土地成交1436万平米,环比降3.2%;溢价率5.3%,环比降2.7个百分点。随着多地土拍政策及资金端边际收紧,核心城市土地市场将趋于平稳。

投融资动态:根据Wind统计,本周(9.16-9.20)房企境内发债157.6亿元,环比升315.9%;境外仅一只债券发行,发行规模5亿美元,环比升150%。境内外发行利率位于4.14%-7.5%区间,其中碧桂园、安徽高速地产、江宁经开发行利率较前次下行。2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。

风险提示:1)当前市场整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价仍将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。