地产行业周报：成交去化环比回落，迎来推盘高峰

本周观点: 本周银保监会通气会上表示,房地产过度融资对经济均衡发展不利,将调整房地产信贷结构,未控制房企贷款增量, 主要降压通过表外资金违规绕道“输血”房地产。 此次表态体现监管重心仍为银行表外资金违规“输血”房地产,对于传统房贷业务, 预计关注点主要聚焦信贷结构,后续不排除对贷款集中度进行管理。 板块投资方面,市场利率下行背景下,资金环境整体收紧背景下, 建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企保利、万科、招商、金地,以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。

行业动态: 1)银保监会:将调整房地产信贷结构,压降违规“输血”; 2)长沙购买公寓可落户; 3)贵阳调整公积金贷款政策。

楼市动态: 1)新房成交下行,市场将趋于稳定。 受假期备案影响,本周新房成交环比降 4%,二手房环比降 10%。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段,市场整体将趋于稳定。 2)库存环比回落,中期或仍将上行。 16城取证库存 7946万平米,环比降 0.18%。资金面持续收紧情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,而调控从紧或进一步改变购房预期,预计中期库存仍将缓慢上行。 3)推盘量放缓,去化率下跌。 上周重点城市新推房源 1.3万套,环比降 25.8%,绝对量仍处年内较高水平;

开盘去化率 64%,环比降 8个百分点。考虑到多地政策边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。 4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。 19城二手房挂牌 112.9万套,环比升0.3%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。 5)土地成交、溢价率回落,整体将趋于平稳。 上周百城土地成交 1264万平米,环比降 29.7%;溢价率 8.3%,环比降 0.9个百分点;其中天津成交靠前。

随着多地土拍政策及资金端边际收紧,核心城市土地市场将趋于平稳。

投融资动态: 根据 Wind 统计,本周(9.9-9.13)房企境内发债 51.5亿元、境外发债 2亿美元,环比分别升 2.4%、降 81%。境内外发行利率位于3.75%-11.25%区间,其中龙光地产发行利率较前次有所上行。 2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。

风险提示: 1)当前市场整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价仍将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险; 2)受楼市火爆影响 2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险; 3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。