房地产行业2019年7月居民部门信贷数据点评：居民长贷单月同比转负，融资抢跑外债发行放量

7月新增居民短贷明显收缩,中长贷同比转负

2019年7月,新增人民币贷款10600亿元,同比降26.9%;其中居民部门新增人民币贷款5112亿元,同比降19.4%。2019年1-7月,新增人民币贷款107258亿元,同比增长2.4%;其中居民部门新增人民币贷款42712亿元,同比增长0.9%。

7月居民部门新增信贷环比少增2505亿元(-33%),同比少增1232亿元(-19%)。其中7月新增居民短贷环比少增1972亿元(-74%),同比少增1073亿元(-61%),降幅相对明显;新增居民中长贷环比少增441亿元(-9%),同比少增159亿元(-3%),同比增速由正转负(3-6月单月同比分别为+22%、+18%、+19%、+5%)。2019年1-7月,新增居民中长期贷款31917亿元,同比+7.9%,增速较1-6月-2.1pc。整体来看,得益于一二线楼市温和复苏,按揭信贷需求表现平稳,在较为严格的窗口指导下,预计未来增速将逐步放缓。

7月房企境内外发债放量,推测系到期规模约束及资金压力下抢筹

根据wind,2019年7月房企境内发债金额约617亿元,环比增长91%,同比增长6%;内房海外发债金额约425亿元,环比增长75%,同比增长135%。我们认为,7月房企债券融资放量一方面是由于2019H2到期规模较高,另一方面是在后续融资明确收紧下,房企主动加速融资计划。从定价来看,7月境内房地产AAA及AA+评级信用利差继续下降,AA评级信用利差回升;房地产AAA评级超额利差基本保持平稳,AA+及AA评级超额利差明显提升,信用分化愈加明显。

政策脉络清晰,短期行业调控从金融端着手

5月银保监会下发23号文提出加强房地产融资管控;6月郭树清主席在陆家嘴论坛提出房地产融资挤压实业;7月6日银保监会约谈部分信托公司要求控制房地产业务增速;7月12日发改委加强房企外债用途管控;7月31日,银行业座谈会提出严禁消费贷违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理;8月9日央行《二季度货币政策执行报告》指出经济增长对房地产和基建投资依赖较高,对此需要坚持信心保持定力;8月10日32城将开展银行房地产信贷专项检查,包括开发贷、土地储备贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款等。

投资建议:信用分化加速行业集中度提升

政治局会议释放明确信号,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”彰显政策定力和决心,平稳市场预期。宏观流动性相对宽松的大环境下,行业短期调控发力点转向金融端,房企信用能力进一步分化将加速行业集中度提升。建议关注具备拿地、融资优势的头部房企,如万科A+H,保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国金茂。

风险分析

国内宏观经济增长放缓,影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还;房地产持续调控,导致行业整体销售增速下行超预期;前期需求透支较明显、棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力。