地产行业周报:房价延续上行,政策微调不断

本周观点: 本周统计局公布 5月 70城房价数据,新建商品住宅价格指数环比涨 0.7%,涨幅较 4月扩大 0.1个百分点; 其中单月领涨全国的西安调控加码,后续不排除其它房价涨幅较快城市政策跟进收紧。 板块投资方面, 市场波动加剧、风险偏好下降背景下, 个股主要关注低估值、高股息且业绩增长确定,布局核心城市圈的主流房企: 1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等; 2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。

行业动态: 1)西安房地产调控升级,外籍户口购房社保或个税需满 5年;

2)5月 70城房价延续上行,城市间呈现分化; 3)李克强:加快推进老旧小区改造,改善民生拉动内需。

楼市动态: 1)新房成交环比上行,市场将趋于稳定。 本周新房成交环比升 4%、二手房环比降 2%。楼市在经历 3、 4月小阳春后, 5月起逐步回归平稳,随着政治局、住建部接连发声重申“房住不炒”以及郭主席提出须正视地方房地产金融化问题,市场后续或将趋于稳定。 2)库存环比回升,中期或仍将上行。 16城取证库存 7976万平米,环比升 0.5%,其中二线升 1.8%、三线升 0.2%。草根调研了解到 5、 6月多地楼市已有所降温、且后续潜在供应规模较大,预计中期库存仍将缓慢上行。 3)推盘放量、去化走弱,去化率短期或面临压力。 随着半年度业绩冲刺时点到来,6月房企推盘力度逐步上升。上周重点城市新推房源 1.5万套,环比升33.1%;开盘去化率 61%,环比降 4个百分点。考虑政治局及住建部接连发声重申“房住不炒”、苏州西安等地调控收紧、供应逐步加大,去化率短期或面临压力。 4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。 19城二手房挂牌97万套,环比升 2%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市较为谨慎。 5)土地成交上行、溢价率回落,短期地市将趋于平稳。 上周百城土地成交 1861万平米,环比升 38.5%;溢价率 17%,环比降 5.5个百分点;其中杭州成交靠前。 楼市降温、多地土拍政策收紧背景下,预计短期土地市场将趋于平稳。

投融资动态: 根据 Wind 统计,本周(6.17-6.21)房企境内、外发债 51.4亿元、 5亿美元,环比分别下降 3.4%、 29.6%。境内外发行利率位于5.42%-10.25%区间。 2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度仍将保持积极。

风险提示: 1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险; 2)受楼市火爆影响 2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险; 3)近期政治局及住建部接连发声重提“房住不炒”,苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策,若后续部分城市市场热度延续,未来或存在调控加码风险。