房地产行业:边际约束临近极限,低估值凸显配置价值,上调行业评级至“增持”

需求限制性措施边际约束临近极限,亟待长效机制“由堵到疏”

政策层面,前期调控政策密集,频率高力度大效果明显,“四限” 属特定时期和区域的“短期需求限制性”政策,在重拳打击投机炒房大快人心的同时,“一刀切威慑性”需求限制也影响部分首购房居住者和二胎改善型居住者的合理需求;陷入冰点的商品房市场对地方财税造成影响(如土地增值税当月同比增速从2016 年初40%左右下滑至目前负值)。市场亟待长效机制出台,“从堵向疏转变,从短期威慑性向长期调节性转变,从需求限制性向供给分区域优化性转变”。 资金层面,2017 年房地产信托增长明显,一季度和二季度新增规模同比上升15.3%和16.8%;占比快速回升到9%至两年新高;

房贷利率自2017 年Q1 的4.48%快速攀升至Q3 的5.22%,近期出现企稳迹象。目前银行控制房贷额度减缓放款速度,预计房贷利率短期内继续大幅提升的可能性不高。

低估值凸显配置价值,长期滞涨形成相对上升空间

截止9 月30 日地产板块PE 估值为16.8,同期全部A 股PE 估值20.6;2017 年Q3 显示基金持仓较历史均值以下最大行业是房地产, 板块低配严重;WIND 数据显示2017 年初至11 月10 日地产板块(SW) 整体涨幅为-0.75%,同期沪深300 涨幅约为24.2%;地产板块长期滞涨,存在相对上升空间,有后续补涨可能。

上调行业评级至“增持”,推荐保利(600048)和蓝光发展(600466)

我们认为目前地产板块经过长期磨底后估值低廉,长期滞涨,抛压较轻,边际约束效应临近极限,上调行业评级至“增持”。 同时推荐前期涨幅不高,基本面扎实,增长潜力较高投资标的。保利地产近期拿地发力布局精准,融资渠道多元成本较低;蓝光发展处于高成长期,营收和净利提升空间较大,产业链多元化协同效应值得期待。

风险分析:

由于房地产调控时间过长,销售持续下滑,信贷持续收紧,融资渠道狭窄,房企有出现资金链断裂的可能。汇率波动风险有导致房企外债汇兑损失加大的可能。利率上升风险有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能。房企多元化业务发展有不及预期的可能。