房地产行业2017上半年业绩回顾及全年业绩前瞻专题研究:增长是主基调,龙头房企优势显著

2017上半年板块净利同增27%,63%房企实现增长。

根据SW房地产板块130家上市公司财报数据,2017年上半年板块整体实现归母净利润611.65亿元,同比增长27.39%,63%的房企实现了正增长,其中①增幅超过500%以上有12家,包括荣安地产、万业企业等;②增幅100%-500%的有17家,包括华联控股、嘉宝集团等;③增幅50%-100%的有15家,包括皇庭国际、阳光城、华发股份等;④增幅30%-50%的有15家,包括世联行、万科A、华夏幸福等。

业绩锁定性较好。

按预售款/上一年收入观察:2017年上半年末,板块预收款总额1.76万亿元,同比增长33%;预收款/上一年收入为110%,同比提升3个百分点,处于历年半年末的较高水平。对2017年业绩锁定性:我们选取有券商预测2017年营收的81只地产股,按照2017年中报期末预收款/(2017年wind一致预期营收-2017年中报期末营收)计算,得出2017年业绩锁定性在50%或以上的占比74%,其中实现100%或以上较好锁定性的有37家,占比46%;70%~100%的有11家,占比14%。

行业负债率有所回升,短期偿债能力较好。

2017年上半年,受融资渠道收紧、融资成本上升等因素影响,房地产板块扣除预收账款的资产负债率有所回升,由2016年末的70.75%回升至71.66%,提高了0.92个百分点;板块业净负债率回升,2017年上半年板块净负债率达103.07%,相比2016年末回升了13.48个百分点;板块短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.28倍,较2016年末下降0.22倍,但仍处于较好水平。板块公司中,剔除预收款的资产负债率低于行业整体水平的占比67%;净负债率低于行业整体水平的占比66%;短期偿债能力高于1的占比56%。

存货压力较低,具备扩张空间。

我们引入“存货/预收款”以及“推算未售存货/推算销售额”两项指标(计算方式见正文)测算房地产板块库存压力。经计算,2017上半年末,“存货/预收款”为2.26,较2016年上半年末降低0.27,处于2010年以来的最低位;“推算未售存货/推算销售额”为3.21,较2016年上半年末小幅上升0.05。我们认为房企目前的存货压力不大,具备扩张空间。

行业温和降温,优势房企仍有显著增长、行业集中度加速提升。

2017年房地产行业延续2016年5月以来的降温趋势,但优势房企仍有显著增长:我们统计了部分优势房企2017年上半年的销售增速,其中,碧桂园、阳光城等公司同比增速超过100%;新城控股、招商蛇口、荣盛发展等公司同比增速在50%-100%;万科、保利地产等公司同比增速在30%-50%。根据万得一致预期,2017年部分优势房企净利润仍将保持显著增长,其中,皇庭国际、中南建设等公司的同比增速高于100%;嘉宝集团、阳光城等公司的同比增速在50%-100%;新城控股、华夏幸福等公司的同比增速在30%-50%。2017年上半年,行业集中度加速提升:①TOP10行业集中度(销售额)由2016年末的18.10%上升至2017年上半年末的25.73%,提升了7.62个百分点,而该指标2016年末较2015年末仅提升了2.41个百分点;②TOP3行业集中度(销售额)由2016年末的8.90%上升至2017年上半年末的13.70%,提升了4.8个百分点,而该指标2016年末比2015年末仅提升了1.29个百分点。

维持对优势房企的“买入”评级。

1.7月份以来,A股市场主流观点是“预判三季度乃至下半年的房地产投资增速将创新高”并憧憬经济繁荣,根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,由于房地产行业是调节周期和平衡利益的工具,经济繁荣预期越强,房地产平衡利益的使命就越强,这对聚焦地产主业的优势企业的股价表现越不利,这是7月初至8月中旬龙头地产股的股价表现羸弱的主因;

2.在8月14日统计局披露了7月房地产数据后,由于房地产投资增速显著低于市场预期,市场预期被证伪,龙头地产股价开始走出“纠偏”行情--企稳并缓慢上涨,再次印证了《区瑞明地产A股小周期理论框架》的有效性;

3.往后看半年至一年,销售、施工、新开工、拿地、房地产投资等指标的累计同比增速将延续震荡收敛、逐渐变小的趋势,从量变到质变,到明年的某个月份,上述指标的累计同比增速或将呈现出大部分负增长的格局。因此从现在往后看,房地产调节周期的使命势必有望逐步加强、平衡利益的使命有望逐步减弱,这对聚焦地产主业的优势企业的股价表现是有利的;

4.从当前A股投资者资金博弈的现状观察,大多数投资者一方面不看好聚焦地产主业的优势企业后市的基本面,超低配地产股,另一方面却重仓与房地产景气相关度极其高的周期股,这反而对聚焦地产主业的优势企业在后市的股价表现更有利;

5.预计聚焦房地产地产主业的优势企业2017年净利润及签约销售额大概率能够双双实现增长,在当前股价位置,这些优势公司的估值仍然比较低廉,仍然是对风险反映得较多,对增长反映得较少,维持对万科、保利、招商、新城、华夏幸福、阳光城等聚焦地产主业的优势企业的股票的“买入”评级。另,长期看好房地产金融、房地产服务细分领域业务,维持对嘉宝、世联行的“买入”评级。