房地产行业财政专题研究:土地出让金是政府财政收入与偿债的重要来源

地方政府财政收入增速与商品房销售面积增速显著相关。

通过拟合全国公共财政收入与全国商品房销售面积的累计同比增速,发现两者显著正相关,且商品房销售面积增速领先于财政收入增速约1-2个季度:每当销售面积增速进入低位增长时,财政增速显著回落;每当财政增速显著回落后,地方政府迫于各项财政支出压力以及债务还款压力,将有加快商品房销售的冲动,用以快速补充财力,如2002年、2005年、2008年、2012年、2014年。在当前“因城施策、分类调控”基调以及“限购、限贷、限售、限价”措施的影响下,未来商品房销售面积累计同比增速大概率仍将收敛,这意味着公共财政收入累计同比增速将进一步减速。

61%地方政府财政收入增速显著下降。

2017年以来共计58个省、地级市公共财政收入累计同比增速呈现下降趋势,占整体95个省、市的比重为61%--①省、直辖市:2017年初至5月,有14个省、直辖市政府公共财政收入累计同比增速呈现下降趋势,占31个省的45%;有1个省增速持平,占比3%;②地级市:2017年初至5月,有44个地级市公共财政收入累计同比增速呈现下降趋势,占全部64个城市的69%。

38%地方政府财政收入增速上升,但距离前期高点有显著回落。

2017年以来共计36个省、地级市公共财政收入累计同比增速呈现上升趋势,占整体95个省、市的比重为38%--①省、直辖市:2017年初至5月,有16个省、直辖市政府公共财政收入累计同比增速呈现上升趋势,占31个省的52%,但参照近期高点与近3年高点的增速水平来看,仍有显著回落;②地级市:2017年初至5月,有20个地级市政府公共财政收入累计同比增速呈现上升趋势,占64个地级市的31%,但参照近期高点与近3年高点的增速水平来看,也有显著回落。

土地出让金占公共财政收入比重大。

①省、直辖市:2016年土地出让金占财政收入比重超过30%的省、直辖市有14个,占全部25个省、直辖市的56%,其中土地出让金占比超过50%的省、直辖市有6个,占比43%,可见大部分省、直辖市的土地出让金占财政收入比重较大;②地级市:政府性基金收入占公共财政收入超过50%的地级市有169个,占比全部240个地级市的70%,其中,政府性基金收入占公共财政收入超过100%的地级市有44个,占比26%,可见地级市的土地出让金占比也较大。

地方政府性债务对土地出让收入依赖度高。

根据2013年12月中国审计署发布的《全国政府性债务审计结果》:地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高,截至2012年底,11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865亿元,占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93643亿元的37.23%。我们统计了wind中有数据的23个省、直辖市政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额占偿还责任债务的比重,17个省、直辖市的土地出让金偿债比重超过30%,占比整体比重74%,其中土地出让金偿债比重超过50%省、直辖市有6个,占比26%,可见无论全国还是省市,政府债务对土地出收入的依赖度均较高。