房地产开发行业2012年日常报告:2012年1-9月房地产运行数据点评

事件

统计局公布了1-9月房地产运行数据:投资增速微降,新开工回落符合预期,销售超预期创年内次新高。

评论

一、新开工回落符合预期。9月地产新开工面积12074万平米,环比下降36.6%,同比下降24%。1-9月新开工累计同比下降8.6%,降幅较8月增加1.8个百分点。8月保障房新开工70万套,9月与8月持平,即环比下降并非受保障房因素影响;去年同期保障房开工118万套,如果不考虑保障房,同比下降13%。在8月开工超预期之后,我们提示了未来可能有个别月份新开工会出现反复的情况,所以9月新开工的回落在预期之内。如果不考虑保障房因素以及8月超预期的情况,9月商品房新开工是7月的1.5倍,高于11年1.31倍的比例,剔除8月和保障房数据,9月开工占前9月累计的10.3%,略低于11年的11.1%,尚处于均衡区间,维持新开工筑底的判断。

二、投资增速稳中微降。9月单月房地产投资7358亿元,同比上升14.2%,增速回落2.8个百分点;环比上升6.4%;9月保障房单月投资1400亿元,剔除保障房单月投资额环比增长12.1%。1-9月房地产投资累计增速为15.4%,增速回落0.2百分点。9月投资额环比回升符合预期,也符合9月投资仅次于6月的一般规律,维持全年投资增速为14.3%的判断。

三、销售超预期:9月商品房实现销售11026万平米,6343亿元,环比上升24.9%和19.4%,同比下降3.6%和上升4.9%,累计同比下降4%和上升2.7%。9月商品房销售结果超出预期,月初wind44个有数据城市销售合计环比下降6%,中指跟踪的40个城市9月也有6成销售环比下降。分析9月成交超预期应该是三四线城市销售回升明显,根据wind数据测算,9月一线、二线城市销售分别环比下降6.9%和7.8%,三线环比上升4.8%。

9月商品房和住宅环比下降4.5%和4.4%,但9月70大中城市房价波动不大。9月70大中城市房价指数31个上涨,24个下降;与8月相比上涨城市减少5个,下降城市增加4个。从幅度来看,70大中城市最高环比指数为100.4,最低为99.2,平均值为100。即9月全国房价下降应该是结构性原因,也印证了9月销售超预期主要是三四线城市销售回暖的判断。

四、9月土地购置费用回落,但中指显示土地成交略升:9月单月土地购置面积和费用分别同比下降19.9%和57.9%,累计下降16.5%和11%,环比下降48%和47%。由于土地支付一般有6~12个月的支付周期,所以购置费回升不能反应市场当前情况。根据中指的数据,9月全国300个城市土地成交环比减少22%,同比减少35%,住宅用地环比上升1%,同比减少28%,成交略有回升。

五、资金来源增速继续回升:1-9月房地产投资资金来源为68232亿元,同比增长10.1%,增速继续上升1个百分点。从资金来源分析,1-9月国内贷款、自筹资金和定金预收款分别同比上升12.9%、11.4%和13.2%,占比较8月分别下降0.4、0.3和上升0.5个百分点。尽管资金来源增速均有回升,但行业资金仍处于紧张状态,9月资金来源与投资额比为1.34,较8月下降3个百分点,接近历史最低水平。

投资策略:

在7.4日中期策略会明确看空地产股以来,我们一直坚持这一判断,而在9.23《基本面预期有望修正》报告中明确转变观点,提示提产股反弹机会,在9.25日《基本面修正政策面趋稳》四季度策略报告再次强化这一观点,目前市场表现完全印证了我们的判断,由于9月数据显示三四线城市成交超预期,地产股大幅反弹,至我们推荐地产股以来,地产指数上涨8.4%,跑赢沪深300指数2.2个百分点,我们重点推荐的招商地产和保利地产、中南建设等公司涨幅分别为19.2%、14.5%、18.1%,建议继续关注地产股后续反弹行情,维持对万科、保利、金地、招商、华侨城、阳光城、中南建设和荣盛发展等一二线龙头的推荐。