亿城股份:被市场严重低估品种

公司已升华为一家以职业管理团队经营的开发企业。2010年10月,芦清云女士控股的北京智平投资斥资3亿元,收购宫晓冬先生持有的海南耀博50%股权和乾通实业8%股权。收购完成后,芦清云女士和侯莹女士成为亿城股份的共同实际控制人,目的是成为公司长期战略财务投资者。

近年来,公司结算规模、利润率常剧烈波动,原因是公司项目偏少所致。2008年,苏州新天地项目开始进入结算期,公司毛利率走低并一直在徘徊在40%以下,但随着未来苏州胥口花园洋房替代性入市,公司毛利率将会出现明显回升。

受政策调控影响,西山公馆项目施工进展慢于预期,2010年未能按计划推盘入市。上年全年,公司共实现销售金额约22亿元,仅上年同期的一半,主要来自于西山华府南区、新天地2期、新天地3期、其他项目的销售。

2011年一季度,公司销售金额2-3亿元,来自于新天地3期与天津山水颐园。2011年,公司计划推盘量规模较大,主要包括:西山公馆10万平米、青龙湖燕熙华府10万平米、山水颐园10万平米、苏州胥口2地块共15万平,可售资源价值约100亿元,但由于下半年销售出现爆发式增长可能性并不大,我们保守估计11年销售回款40-50亿元。

为解决土地储备问题,在“双聚焦”战略下,2011年1月公司与唐山市政府协议大城山片区一、二级联动开发,现有500亩土地已经基本被锁定,公司还继续谋求附近1000亩土地的一二级联动。根据政府规划,该片区定位高端,容积率大约1.0,物业类型为花园洋房,这将给公司带来100亿元左右的收入规模,可贡献净利润20亿元。

公司目前土地款已全部交清,不存在土地款支付压力。2011年拿地方面,公司目标是聚焦唐山、放眼天津,同时关注其他市场机会。

公司价值目前被市场严重低估,市值仅50亿元,但青龙湖单独一个项目土地价值就高达50亿元左右。不考虑唐山一级土地开发,公司NAV价值9.99元/股,目前股价相对折价率高达48%,在行业中排在前列。预计2010-2012年公司主营业务收入分别为29亿元、32亿元、43亿元,净利润分别为4.6亿元、5.7亿元、6.6亿元,折合EPS分别为0.46元、0.57元、0.67元,PE分别为11X、9X、8X,公司合理价格区间8-10元/股,给予“买入”评级。