银基发展:蓄势渤海湾,启航长三角

10月20日,公司发布三季度财报。

主营业务收入减少,净利润下降 1-9月,公司实现营业收入3.36亿元,同比下降28.18%,归属母公司净利润4,840.10万元,同比下降44.47%,每股收益0.04元,同比下降50%。每股净资产1.35元,加权净资产收益率3.15%。7-9月份,公司营业收入1.18亿元,同比下降47.22%,归属母公司净利润2,787.66万元,同比下降42.42%,每股收益0.02元,同比下降50%。

未来销售面临挑战 从现金流量表来看,公司前三季度销售商品、提供劳务收到的现金2.84亿元,比上年同期减少 39.83%。而上半年是同比下降3.32%,降幅明显扩大。国庆节前后,国家又连续出台限购、调整银行存款准备金率、加息等涉及宏观、行业调控的政策、措施,市场仍处于政策高压之下。由于产品主要定位于高端,加之市场成熟度的问题,公司四季度销售不容乐观。

预收款、货币资金余额偏低,但财务状况良好 报告期末公司货币资金余额为0.73亿元,比年初减少 79.53%,主要是今年以来大量支付工程款、购置固定资产所致;公司期末预收款余额0.27亿元,较年初下降63.4%,较上半年下降56%,占公司去年全年营业收入不到5%。没有预收款项做保证,公司今年以及明年上半年的业绩缺乏保障。

公司期末长期借款余额8.33亿元,较年初下降10.6%;资产负债率仅为52.6%,远低于行业平均65%以上的水平,尚有较大的举债空间。由于公司沈阳、上海项目均可保证自我独立运转,且自上海奉贤南桥项目启动以来,还未见公司披露大额项目借款,因此即使是未来销售趋缓,我们认为公司的财务状况仍可保证企业处于良性运行状态。

提升品牌美誉度,增强软实力 今年初,公司即针对沈阳房地产市场的变化,紧紧抓住做精品树品牌的核心,充分发挥五里河项目亲水临水的独特优势,将浑北五里河项目重新命名为银河丽湾,银河丽湾的一期命名为东方威尼斯,二期命名为银河湾。未来,公司将精心培育银河丽湾这一住宅品牌,力求开发建设更多更好的人居精品。

为切实达到上述目标,完善项目配套服务功能,公司为五里河整体项目配套建设了2.6万平方米的家乐福超市,3万平方米的银行、证券营业部、餐饮酒店、健身中心等商业综合网点,使银河丽湾项目更加成熟,配套更加完善,市场更具人气。

稳步实施市场战略转移,完善地产主业布局 目前,公司正加快推进上海奉贤南桥---银基.银河丽湾项目的建设进程,并根据市场需求调整建设重点和节奏,以提升银基品牌的影响力,促进项目以崭新的形象进入市场。

公司在上海银河丽湾项目的拓展和精心运作,将形成公司发展的全新定位,为公司实现更大的跨越奠定坚实的基础,从而实现公司房地产规模化、产业化的战略转折。

公司所处两个主要区域市场发展前景广阔 目前,沈阳房地产市场的房价比较正常,随着大沈阳战略的实施,沈阳周边五城市构成大沈阳建设的积极推动力,外地人购房将成为沈阳房地产市场活跃的一大因素。上海正在进行国际金融和航运两个中心建设,随着上海现代服务业集聚区、生产性服务业功能区和创意产业集聚区规划布局的优化完善,加上迪斯尼项目、国际邮轮母港建设的跟进,为公司拓展上海区域市场打开了想象空间。

投资建议 按照10月7日上海市出台的“沪十二条” 楼市调控新政,公司上海银河丽湾项目正常可于明年下半年开盘销售并为公司贡献利润。公司经营稳健,始终保持了持续发展的良好态势,并已做好应对市场变化的准备。在继续做好主营业务的同时,落实对外投资的发展战略,公司积极开拓市场,拟选择与公司产业链相关的项目投资,形成新的效益增长点。

根据WIND资讯数据,按证监会行业分类,在124只房地产行业股票中,从低至高排列,银基发展的市净率排在第56位,市盈率排在第96位,而股价几乎排在最后,因此,该股存在一定的交易性机会。我们预计公司2010年EPS为0.05元,对应目前股价的PE为78.6倍,调整评级为“持有”。