房地产行业年报季报综述:资金压力骤然增大,盈利增速将趋稳回落

投资要点 由于09年全国商品房销售异常火爆,上市房企业绩实现快速增长。根据WIND统计,113家房地产上市公司09年实现净利润427.57亿元,同比增长51.56%,增速比08年提高40.94个百分点。10年一季度,房地产板块实现营业收入625.76亿元,同比增长84.32%;实现净利润98.36亿元,同比增长134.46%。 2、由于净利润的快速增长,房地产板块ROE和ROA均有所提高。09年房地产板块ROE和ROA分别为12.81%和4.64%,和08年相比分别提高2个百分点和0.56个百分点。10年一季度房地产板块ROE和ROA分别为2.64%和0.89%,同比分别提高1.18和0.36个百分点。 3、09年房地产板块销售毛利率为34.77%,和08年相比下降1.58个百分点,主要原因为09年结算项目有相当一部分是在08年销售,价格偏低。由于09年三项费用率有所下降,板块毛利率有所提高。09年板块净利率为15.6%,和08年相比提高2.16个百分点。随着09年下半年销售项目的结算,10年板块销售毛利率将有所修复提高。 4、偿债能力方面,09年房地产市场的热销使板块实际偿债能力和现金流情况明显改善。09年末,房地产板块资产负债率为65.24%,和08年相比上升2.03个百分点;净负债率为38.58%,同比下降22.14个百分点。09年末,房地产板块经营活动现金流量净额为479.25亿元,和08年相比大幅提高。 5、10年一季度末,由于上市房企大幅提高开工面积,并且目前上市房企再融资难度很大,板块现金流压力骤然增大。一季度末,房地产板块经营活动现金流量净额为-418.58亿元,同时房地产板块的净负债率有明显提高,净负债率提升至53.37%。 6、由于国家对房地产市场调控的严厉程度史无前例,商品房销售面积同比增速将从高位回落,房地产板块的盈利增速未来两年将趋稳回落,同时上市房企资金压力的加大使房地产市场的开发投资速度将有所放慢,房地产企业降价压力逐步增强。宏观面上,通货膨胀压力渐增使加息的可能性日益增大,对房地产市场将形成中期影响。维持行业的“中性”评级。