宏观研究:房租上涨对CPI影响几何?

报告导读

本文探讨了房租上涨对CPI 的直接和间接冲击,并对四季度CPI 相关分项进行了展望。

投资要点

房价上涨带动近期房租价格补涨2018年中以来,以北上广深为代表的一二线城市住宅租金经历了一轮快速上涨。三大原因:1)前期房地产价格上涨之后的租金价格补涨。2)一二线城市房地产调控未有放松迹象,限购人群的购房需求暂时转化为租房需求。3)媒体报道部分长租公寓运营商高价争抢房源,助推房价上涨。

房租变化对CPI 直接冲击较弱CPI 居住分项中,仅有“租赁房房租”中的“私房房租”子分类反应市场化租金波动,占CPI 比重不足2%。 CPI 居住分项包括自有住房、租赁房房租、水电燃料、建房及装修材料(2016年后为住房保养维修及管理)四个子分类。其中占比最高的“自有住房”(2016年以后占比60%),中国统计局主要采用用户成本法进行估算,从历史走势看与房贷利率相关性较强,与市场化租金和房地产价格联动性较弱;而美国、日本等发达国家采用租金等价法进行估算,与市场化租金高度相关。

近期CPI“租赁房房租”分项同比涨幅并不大,与直观感受存在差异。一是由于该分项包括公房房租,其价格变动较为稳定;二是各省市房租变动存在分化,统计局样本部分或集中在房租涨幅较小的三四线城市。

房租上涨通过服务业价格对CPI 形成间接冲击房租上涨从成本端(店面和办公楼的租金成本、人力生活成本)影响服务业价格,进而对CPI 形成间接冲击。CPI 服务分项主要包括四类,合计占CPI 权重21.94%。

回归可得,CPI 租赁房房租同比变动1%,将滞后三个月影响CPI 服务业分项同比变动0.9%;70大中城市二手住宅价格同比变动1%,大约滞后六个月影响CPI 服务业分项同比变动0.1%。

预计9-12月CPI 服务业分项可能维持2.6%左右的相对高位,但进一步冲高、甚至突破2017全年高点(3.3%)可能性不大。1)二季度以来70大中城市二手住宅价格仅从最低点4%小幅反弹至5%,大约影响CPI 服务业分项同比上涨0.1%。2)近期CPI 租赁房房租同比涨幅并不大。往后看,下半年租房淡季来临,短期内租金价格再度大幅上涨空间较为有限。