彩生活FY2018中报点评:基本面利好兑现,期待生态圈持续放量

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彩生活发布公告:2018年上半年,公司实现营业收入17.57亿元人民币,同比增长135.3%;实现归属上市公司股东净利润1.75亿元人民币,同比增长74.1%。每股收益0.142元人民币,同比增长40.6%。

投资要点:

基本面利好兑现,业务结构持续优化。上半年业绩大幅增长主要来源于万象美并购带来的基础物业管理服务收入大幅增长和增值服务收入的大幅增长,增幅分别为155%、92%,收入占比83.5%、12.0%,分部溢利占比59.4%、35.8%。由于当前增值服务在万象美项目中渗透率尚且较低,导致万象美并表后增值服务收入及分部溢利较2017年暂时减少,但我们从增值服务的增长势头和未来的潜在空间来看,彩生活业务转型及未来靠增值业务驱动的基本逻辑不变。

基础物业管理服务大幅增长,主要得益于万象美并表因素。截止2018年6月底,公司在管面积3.336亿平方米,较2017年底增长8.3%;合约面积4.84亿平方米,同比增长15.2%,较2017年底增长11%。合约面积中4.77亿平方米是可产生持续现金流的自主管理面积,较2017年底规模增长18%,增量主要来自于新委任、并购、以及此前提供顾问服务的部分万象美物业转化为自主管理面积而来。新委任的自主管理合同面积2022万平方米,公司上半年仍保持着较强的第三方项目开拓能力。上半年物业管理服务毛利率30.3%,公司前期在管项目以酬金制为主,随着普通收并购战略的转变、新委聘逐渐增加,以及万象美并表使得包干制占比增加,目前包干制模式收入占物业服务收入比例达到82%。收费模式结构调整导致毛利率水平逐渐回归,公司的成本管控主动性将增强。

规模优势巩固继续,线下流量价值进一步体现。平台服务面积进一步扩大,截止2018年6月底彩之云服务总面积达到9.814亿平方米,APP注册用户数1451万人,活跃用户数379.8万人,分别同比增长252%、56%。2018H1平台累计线上交易总额为43.58亿元人民币,较去年同期增长82%。据上半年平台线上交易总额与活跃用户数计算,活跃用户ARPU值大约1147元人民币,不考虑彩富人生部分的上半年活跃用户ARPU值为748元人民币,用户价值较2017年提升明显。横向比较来看,基于前期技术投入和社区推广,彩之云平台在服务用户规模和产品上相比同业竞争对手具备较为明显的先发优势,在通过创新性的产品进行用户价值挖掘方面进展顺利。

生态圈新老产品齐开花,增值业务进入用户规模与产品创新驱动期。1)生态圈产品不断丰富,线上交易额结构优化。上半年彩富人生GMV15.18亿元人民币,虽然累计成交金额同比有所下降,但占比由去年同期的82%下降至35%,线上交易结构优化、整体风险降低。另外,彩富人生平均投资周期由去年同期的0.47年提升至0.78年,由于平台收入佣金模式与期限有关,周期的延长反而有助于提升平台实际创收能力。2)上半年彩车位累计销售2370个,贡献收入46.9百万元人民币。3)成功孵化E电梯、微享空间,其中E电梯已进入209个城市,平台上线电梯数12.8万台,其中超过10万台为集团管理社区外的电梯;微享空间为聚焦服务长尾客户的社区媒体平台,电梯广告位超过1.5万个,半数来自于非集团管理社区。4)公司独创新零售与社区结合创新产品“彩惠人生”,运行3个月累计成交32.5万单,累计成交金额2865万元,为超过4.4万个家庭累计冲抵物业费1281万元人民币,其共赢模式受到业主、商家认可,随着合作商家的增加和平台用户持续渗透,未来空间值得期待。

盈利预测和投资评级:维持买入评级预计公司2018-2020年归属上市公司股东净利润为人民币5.08亿元/6.60亿元/8.79亿元,EPS为人民币0.38元/0.50元/0.66元,对应动态PE分别为15.6倍/12.0倍/9.0倍。维持公司买入评级。

风险提示:1)人力成本上涨;2)生态圈产品不达预期;3)财务费用压力;4)市场波动风险。