高收益债周报:房地产债到期高峰,并不足惧

房地产债到期高峰?

并不足惧!2015年公司债新规开始执行后房地产债快速扩容,2017年起,房地产债逐渐迎来到期和回售高峰。

根据wind的数据,2017年非城投房地产债(囊括公司债、企业债、中期票据、短期融资券、定向工具)到期量约278亿元,年内回售量942亿元,其中年内到期的债券与年内回售的债券没有重合,二者合计约1219亿元,是2016年280亿元的4.3倍。

而2018年非城投房地产债到期量约1165亿元,年内回售量3849亿元,其中年内到期的债券与年内回售的债券没有重合,二者合计约5015亿元,较2017年继续大幅增加数倍。

2018年非城投房地产债的巨量到期与回售是否会引发房地产行业内的系统性信用风险呢?我们认为概率很小,主要基于以下四点理由:

首先,目前房地产企业的货币资金较为充裕,货币资金对2018年内到期以及回售房地产债的覆盖率较高。

其次,从2017年的情况来看,非城投房地产企业通过债券市场进行融资的渠道并未堵死,2018年房地产企业可通过债券市场继续融资。

再次,房地产企业的房地产开发资金来源中,定金及预收款、个人按揭贷款、应付工程款这三项无息负债的占比自2011年以来逐年攀升,目前已接近60%的水平,与此对应地,我们看到房地产企业的带息负债比例近几年明显下降。那如何解释2015年以来房地产债的巨量发行呢?一个合理的答案是除了房地产债以外的其他带息负债明显减少了,这意味着房地产债到期高峰对应的是其他带息负债到期的低谷,整体来看,房地产企业的偿债压力没有明显增加。

此外,虽然2018年内回售的房地产债金额较大,但实际上回售条款并不一定会执行,从2014年以来非城投房地产债回售条款的执行情况来看,执行回售条款的金额占比并不太高,均低于30%。