国土部推进土地改革简评:土地与房地产制度改革几大矛盾尚需协调

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中国国土资源部部长姜大明15日在2018年全国国土资源工作会议上表示将研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点和探索宅基地三权分置改革。

结合近期租房可以落户城市进一步扩容(天津、青岛),广州市教育局表示“租购同权,学位到房”的实施细则将很快出台,我们认为中国的土地改革和房地产长效机制将持续推进。但是,如何协调土地、房地产改革和金融稳定,土地财政,大城市人口控制其他政策目标之间的矛盾则仍并不明朗。

投资要点:

土地改革与房地产长效机制建设在持续推进。与中央经济工作会议“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度;完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”部署相一致,发展租赁市场和增加住宅土地供应显示相关改革正在持续推进。

土地制度改革与租赁住房发展有助于改善供给,提升中国潜在经济增速。相关改革有助于优化土地资源配置,降低中国的城市建设、住房和租赁成本。

然而房地产、土地改革与其他领域经济社会目标的冲突如何协调仍不明朗。最主要的矛盾包括增加土地供应与房地产和金融体系稳定的矛盾,土地出让金减少和地方政府土地财政依赖的矛盾,以及住房成本下降与大城市人口控制之间的矛盾等。相关政策如何推进,相关矛盾如何协调还需要后续追踪。

相关改革推进利好发展房屋租赁业的房地产企业,拥有较多工商业、园区用地的商贸工业企业。

风险提示:改革不达预期,经济下滑超预期