宏观专题报告:房产税,呼之欲出

政策文件脉络:1986年是重要分水岭。房产税征收最早可追溯至1950年,1986年政府规定对个人非经营用房免征房产税,成为了重要的分水岭;09年-10年房价节节攀升,政府首次明确提出“逐步推进房产税改革”,并在沪渝两地试点房产税。

房产税征收必要性:当前房地产税制及土地财政不适应“存量房”时代。1)当前房地产相关税收呈现“重交易建设,轻持有环节”的特征,随着“存量房”时代逐步接近,原有结构的税收将越发不稳定。2)地方政府财政收入非常依赖土地出让金,随着“存量房”时代到来、“地产长效机制”的约束下,地方政府土地出让收入可持续性存疑。

沪渝房产税试点:征收范围偏窄,推行效果不显著。偏高的免征面积、仅针对增量房的设定使得两地房产税征收范围大大缩减。具体实施效果上:1)由于征收范围过于局限,两地房产税并未带来地方政府财力的显著增长。2)由于业主、开发商的转嫁成本能力较强,试点政策对房价抑制效果不明显;但考虑到试点征收对象范围偏窄,尚未改变土地财政本质,故不能完全证明房产税对房价抑制能力失效。

国际经验分析:重要财税收入来源,对房价影响不显著。多数OECD国家的房产税征收具有相对完善的征管体制和价值评估体系,房产税税收成熟稳定,占税收总比重远超国内。与此同时,多数国家的房产税征收对于控制房地产价格效果也是不显著的,与国内的试点经验相符。

房产税推行预期:预计短期内难以正式落地。综合考虑新税种立法节奏、房产评估体系的建立与试点以及各方面利益的权衡,我们预计房产税近几年内难以正式实施,在此之前不排除将有大量的试点工作出台。

风险提示:国内房价出现异常波动,国内房地产税立法进程不符预期