房地产行业：南京六合区限购放松，区域市场或迎改善

南京市六合区放松限购,非南京户籍仅需拥有大专学历等条件即可购房。据南京市六合区住房保障和房产局市场科,六合区为了吸引人才, 对区域的限购政策进行优化,非南京户籍名下无房者只要拥有大专以上学历或者中级职称、拥有南京市居住证或与在南京企业签订合同, 即可在六合区开具购房证明并购房。这也是即六月份高淳区限购放松后,南京第二个放松限购条件的区,而高淳区、六合区均是在2017年3月纳入限购范围中,彼时南京市办公厅发布《关于进一步调整我市住房限购政策的通知》(宁政办发〔2017〕56号),通知对现行住房限购政策进行调整,其中在六合区、溧水区、高淳区范围内,暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

纳入限购范围后市场表现一蹶不振,库存总数明显提升。自2017年3月纳入限购范围以内,六合区的商品住宅销售数据便大幅下滑,当月销售面积同比大幅下降43%,而累计销售面积增速则由2月的22%下降至3月的-16%,此后累计销售面积增速一直在零值以下波动。2019年1-9月,六合区商品住宅累计销售面积为44.2万平米,同比下降约15%;可售套数则由2017年年初的2800套上升至2019年9月的5299套,库存数量明显增多。

限购放松是对一城一策的细化落实,高淳区市场表现可做参考。我们认为此次限购政策的调整是一城一策的进一步细化落实,考虑到六合区房地产市场与南京主城区市场有着较大差异,反而与之前放开限购条件的高淳区较为类似,我们可参考高淳区在限购政策放开后的市场变动与之进行类比,以考量限购放松对区域市场带来的影响。高淳区在限购放松当月成交量有明显反弹,后续趋于稳定。

个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:华夏幸福、保利地产、万科A、招商蛇口、华侨城A 和金地集团; 建议关注在六合具备区域优势的房企:荣盛发展;

风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行