房地产行业：国家统计局9月份行业数据跟踪-销售、投资具有韧性，竣工修复还在途中

1、 销售具有韧性,四季度有望稳中有升。 9月单月销售面积同比增长 3%,销售金额同比继续大增 9%,销售在基数较高的情况下仍表现出高增长,我们认为这是由于房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度所致。 2019年下半年基数较低,随着逐步进入低基数区间,叠加房企或以价换量促回款,四季度销售增速有望稳中有升,但长期来看市场销售缓步下行趋势未变。

2、 单月土地成交边际增速年内首次转正,各线城市土地市场依然分化。

9月单月土地购置面积同比增速为 10%,实现今年以来的首次正增长。 我们认为, 9月份土地成交回暖的原因是: 1)土地市场的溢价率持续下行,在此背景下优质土地仍会获得开发商的青睐; 2) 销售具有韧性,去化加速,房企出于补库存的考虑获取土地; 3)去年基数较低。 同时,土地市场结构性分化仍将持续,一二线城市会明显好于三四线,上半年土地市场的低迷仍会影响四季度以后的开工和投资。

3、 新开工和施工下行趋势未变,竣工持续修复。 融资端的收紧对新开工意愿形成压制,土地储备不足叠加新房销售遇冷,房企对市场的预期发生转变,预计后续新开工增速进一步走弱。虽然 2019年较强的复工对施工构成支撑,但是新开工的持续下降将持续影响施工,预计施工的修复也将低于预期。 竣工自三季度以来持续修复,未来有望继续复苏。

4.开发投资具有韧性, 四季度将继续放缓。 土地成交价款领先土地购置费3-6个月,今年 Q2-Q3土地成交的低迷将继续影响投资,土地购置费对开发投资的支撑作用将继续减弱;新开工 Q2和施工 Q3以来数据逐步走弱,对开发投资难以形成较强的支撑。综合来讲,在后续基数持续走高的背景下, 土地购置费的进一步走弱和施工走弱仍将导致四季度投资仍将继续放缓。

5、 房企到位资金小幅反弹,定金及预收款和个人按揭贷款受销售影响提速明显。 单月来看,受 9月销售高增的影响,定金及预收款和个人按揭显著提速。我们认为定金及预收款和个人按揭的高增速难以持续,但随着融资环境边际改善,房企资金压力或得到一定的缓解。 在规范融资的大背景下,随着 8月底降准及 LPR 调整,预期后续高信用、企业自身筹款能力强的优质房企有望受益。

6、投资建议: 集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。尤其在当前流动性边际宽松的环境中,自身筹资能力强信用高的优质房企能够大幅度受益。 我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的招商蛇口(001979),保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。

7、风险提示: 市场销售超预期下行,政策调控加码。