房地产行业:投资开工,千磨万击还坚劲,竣工数据,千呼万唤始出来

9月销售数据好于预期。销售单月增速持续为正,单月销售面积增速为2.9%,单月销售金额增速9.4%,环比分别回落1.8个百分点、0.7个百分点,但增速仍然连续3个月为正,好于预期。我们猜测销售数据较好与房企普遍抢抓推货、尽力促销有关。从累计数据看,2019年1-9月份,商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅环比收窄0.5个百分点;商品房销售额111491亿元,增长7.1%,增速环比增加0.4个百分点,从1-9月情况看,数据均好于我们年初预期(金额-3.2%、面积-5.9%)。

新开工累计增速持续下探,竣工增速回升:1-9月房屋新开工面积165707万平方米,增长8.6%,增速回落0.3个百分点,数据大幅好于我们年初预期(新开工-5%)。单月新开工面积同比增长6.7%,增速回升1.8个百分点,但仍处于相对低位。竣工数据看,9月单月增速4.8%,环比继续提升2个百分点,2016年以来首次9月单月竣工转正。

投资增速保持高位,但回落趋势不变。1-9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月份持平;我们判断整体投资增速Q4维持回落趋势:1)19Q3土地市场开始降温,递延付款下导致土地购置费惯性回落;2)新开工增速自19Q1以来略有下滑。

土地数据各个口径之间偏差较大。高频口径:1)统计局数据,1-9月土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%;土地成交价款8186亿元,同比下降18.2%。2)中指院数据:1-9月全国300城土地出让金总额为35649亿元,同比增长17%。递延口径:1)统计局数据,1-8月土地购置费累计27571亿元,同比增长21.9%;2)财政部数据,1-9月国有土地使用权出让收入同比增长5.8%。

投资建议:预计2020年政策将维持区间微调,政策严厉程度将与市场热度呈现负相关。房企表现将趋于分化,资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。四季度推荐保利地产、金地集团,内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。