房地产行业国家统计局8月份行业数据跟踪：销售韧性较强，融资环境有望边际回暖

1、2019年1-8月商品房销售面积及销售金额同比均持续好转。8月单月销售面积同比增长5%,在基数较高的情况下仍表现出高增长,表现出较强的韧性。8月单月销售金额同比继续大增10%,增速较上月持平。由于商品房销售面积同比在2018年7月是一个高点,之后快速下降,2019年下半年基数较低,随着逐步进入低基数区间(2018年10月、11月商品房月销售额同比分别为6%、9%),预计四季度销售增速有望稳中有升。

2、土地成交边际回暖明显,各线城市土地市场依然分化。8月单月,土地购置面积同比下滑6%,降幅比7月份大幅收窄31个百分点,土地成交边际回暖明显。我们认为,8月份土地成交回暖的原因是:1)土地溢价率下降的背景下,优质土地仍会获得开发商的青睐;2)8月单月销售面积表现出高增长的较强韧性,一定程度上令市场信心有所恢复。虽然近期融资政策边际松动,后续土地市场或随之好转,但是上半年土地市场的低迷仍会影响四季度以后的开工和投资。

3、新开工增速持续回落,一方面由于销售端存在压力,行业去化趋势性下行,房企开工意愿有所减弱;政策边际收紧预期的影响在一定程度上对新开工意愿形成压制,土地储备不足叠加新房销售遇冷,房企对市场的预期发生转变,预计后续新开工增速进一步走弱。施工持续同比维持高位,虽然2019年较强的复工对施工构成支撑,但是新开工的持续下降将持续影响施工,预计施工的修复也将低于预期。

4、房企正常融资渠道依然稳定,其他渠道有所受限。单月来看,国内贷款和个人按揭增速为正,而自筹资金、定金及预收款增速为负,可见房企融资的正常渠道依然稳定,其他渠道有所受限。9月11日,银保监会发言人肖远企表示“监管部门没有控制房地产企业贷款增量,压降的是通过表外资金,违规绕道“输血”房地产的资产”。在规范融资的大背景下,随着8月底降准及LPR调整,预期后续高信用、企业自身筹款能力强的优质房企有望受益。

5、投资建议:集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险,城镇化进程加速,一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的招商蛇口(001979),保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。

6、风险提示:市场销售超预期下行,政策调控加码。