房地产2019年10月投资策略暨3季报业绩前瞻：9月策略预判兑现，长期仍具配置价值

往期投资组合回顾及 10月组合推荐我们在 9月策略《短期或有反弹,长期具配置价值》重点推荐的中南建设、金地集团、华侨城 A、荣盛发展涨幅分别为 11.6%、 8.3%、 1.7%、 1.5%,分别跑赢沪深 300达 14.2、 10.9、 4.2、 4.1个百分点,分别跑赢申万房地产指数 11.3、8.1、 1.4、 1.3个百分点。 10月组合为保利地产(央企龙头)。

行业动态跟踪八月以来楼市热度略有降温,根据中国指数研究院数据, 2019年 8月,一线城市新房成交面积同比下降 12%,环比下降 9%;二手房成交面积同比上升 1%,环比下降 5%;部分二线热门城市新房成交环比亦出现不同程度回落,楼市热度略有降温。此外,百城土地市场略有降温,土地溢价率略有下滑。 2019年一季度宏观杠杆率再创新高以及部分热点城市楼市出现过热征兆之后, 4月中央政治局会议重提“坚持结构性去杠杆”、重提“房住不炒”, 5月份之后,房企融资环境逐步收紧,至今,监管层对房企融资方面趋严明显,政策保持趋紧态势。

公司动态跟踪9月单月,优势房企销售表现优异,其中招商蛇口、中南建设、龙光地产、碧桂园、金地集团、中国恒大单月分别同比增长 82%、 80%、 58%、 40%、 39%、32%;中国恒大、金地集团、招商蛇口 9月分别环比增长 74%、 52%、 30%。

截至 10月 10日,根据已公布的 SW 房地产板块 14只地产股的前三季预警, 5只地产股净利润扭亏或预增,SW 房地产板块 131只地产股中,45只地产股 2019年上半年净利润大于 2018年前三季度净利润,占 34%,预计这些公司前三季业绩将大概率增长。展望全年, 2019年营收及利润主要来自于 16及 17年销售,2016年是全行业量价齐升的销售大年, 2017年是优势房企销售大年,因此 2019年优势地产股净利大概率显著增长, WIND 一致预期的数据亦反映出这一结果。

板块表现及估值变化自 9月策略《短期或有反弹,长期具配置价值》发布至今,申万房地产指数涨幅0.3%,跑赢沪深 300达 2.8个百分点,在 28个行业中排第 2名,优势地产股涨幅更为显著。根据已披露的主流卖方研究机构对房地产板块 53只地产股的 2019年 wind 一致预期,截至 10月 10日,板块动态 PE 为 7.3倍,比 2018年 10月18日的底部估值水平(6.9倍动态 PE)高 6%,其中,金地集团、华侨城 A、保利地产、金科股份、华夏幸福、万科 A、蓝光发展的 2019年动态 PE 比 2018年10月 18日分别高 39.4%、 21.4%、 19.3%、 17.4%、 9.7%、 8.5%、 7.0%。

投资建议及行业评级如我们 9月策略所判断,优势地产股短期出现了反弹行情。当前板块动态 PE 处在近几年的次低位,我们认为“低估值+双增长”的优势地产股长期仍具备配置价值。 10月组合如前述,其他品种见正文。

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