房地产2019年四季度投资策略：优势地产股或已具备长期配置价值

往期投资组合回顾及四季度组合推荐我们在 9月策略《短期或有反弹,长期具配置价值》重点推荐的中南建设、金地集团、荣盛发展、华侨城 A 涨幅分别为 5.0%、 3.7%、 0.7%、 -1.3%,分别跑赢沪深 300达 6.7、 5.4、 2.4、 0.4个百分点, 另中南建设、金地集团、荣盛发展分别跑赢申万房地产指数 4.8、 3.4、 0.4个百分点。四季度推荐保利地产(央企龙头)、金地集团(显著受益于一二线楼市改善)。

行业动态跟踪八月以来楼市热度略有降温,根据中国指数研究院数据, 2019年 8月,一线城市新房成交面积同比下降 12%,环比下降 9%;二手房成交面积同比上升 1%,环比下降 5%;部分二线热门城市新房成交环比亦出现不同程度回落,楼市热度略有降温。此外,百城土地市场略有降温,土地溢价率略有下滑。 2019年一季度宏观杠杆率再创新高以及部分热点城市楼市出现过热征兆之后, 4月中央政治局会议重提“坚持结构性去杠杆”、重提“房住不炒”, 5月份之后,房企融资环境逐步收紧, 至今,监管层对房企融资方面趋严明显,政策保持趋紧态势。

公司动态跟踪019年 1-8月, TOP3、 TOP5、 TOP

10、 TOP20、 TOP30房企销售金额分别同比上升 2.2%、 6.0%、 8.4%、 13.0%、 12.7%。 一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖,表现优异,其中世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城分别取得 41%、 34%、 33%、 32%的增长。

板块表现及估值变化自 9月策略发布至今, 申万房地产指数涨幅 0.3%,跑赢沪深 300达 1.9个百分点,在 28个行业中排第 1名。 根据已披露的主流卖方研究机构对 SW 房地产板块 57只地产股的 2019年 wind 一致预期,截至 9月 18日,板块动态 PE 为 7.3倍, 比 2018年 10月 18日的底部估值水平(6.9倍动态 PE) 高 6%。

投资建议及行业评级目前市场一致预期认为: 随着“全面降准”等利好不断出台, 大盘有望展开“长牛”行情。 我们认为, 板块动态 PE 已处在近几年的次低位, 若市场预期的大盘上涨能够兑现, “低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长) ”的优势地产股或已具备长期配置价值, 有望随着大盘的上涨而取得绝对收益。四季度组合如前述,其他推荐品种见正文。

风险市场的风险及研究框架的风险。