房地产行业2019年第35周:央行发布房贷利率新政,重点城市新房成交持续弱势

地产板块下跌2.95%,于28个行业中位列最末:本周大盘下跌0.56%,国防军工等12个行业均有所上涨。而本周地产板块受消息面银行收紧开发贷影响下跌2.95%,在28个行业中表现位列最末。本周末板块PE估值下降至8.36X,PB估值下降至1.37X,持续低于2014 年初水平,继续处于历史底部区间,板块PE及PB估值相对全部A股的折价为42%及17%,若剔除银行股折价分别为57%及33%,折价水平均创历史新高。本周板块涨幅前五为浙江广厦、深赛格、中航善达、香江控股、大港股份,其中浙江广厦中报受益出售子公司业绩增长1022%,深赛格受益深圳本地股概念,连续涨停,中航善达收购招商物业协议生效;跌幅前五为市北高新、金地集团、蓝光发展、保利地产、阳光城,其中市北高新公布半年报,归母净利润下降88.86%,此外重点公司集体下跌,其中金地集团下跌7.95%。

央行发布房贷利率新政:新的房贷利率制度确定了房贷利率由LPR及加点两部分构成。短期来看,考虑到除个别城市外大部分城市房贷利率已高于央行下限,预计新政影响不大,总体将维持稳定。而长期来看房贷利率的走势仍将取决于房地产政策基调,下限及加点的确定给予了政策调控的空间。因此我们认为本次新政影响总体偏中性。

重点城市新房市场表现持续弱势:成交上,本周重点28城新房成交量环比继续回升,但同比表现持续弱势,连续下跌三周,年初至今累计同比升5.8%,近几周升幅略有回落。本周重点一二三线同比均继续下跌,其中一线维持较大跌幅,累计来看年初至今一二三线新房成交同比18.6%/5.1%/2.4%,一三线升幅继续回落,二线相对平稳。供给上,重点10城年初至今新增供给累计升6.1%,供给升幅快速回落后近期基本平稳,狭义去化周期10.22个月,去化周期有所下降。年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为2.2%/10.1%/6.4%,一三线升幅继续回落,截止本周末一二三线去化周期7.34/6.61/12.57个月,一线去化周期继续收窄。

维持推荐评级:维持推荐评级:从估值来看,目前板块估值已低于2014年初水平,略高于2018年三季度的水平,处于历史底部区域,相对全部A股的折价也创历史新高,我们认为基本反映了市场对于行业下行及政策偏紧的预期,整体下行风险相对较小。个股上建议围绕两条主线精选个股,推荐1)低估值、布局重点城市的二线弹性标的阳光城,2)低估龙头万科、保利及招蛇,随着资金面收紧龙头房企融资优势将更为凸显。

风险提示:行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期。