中国银行证券：降准带来流动性边际改善，看好龙头房企配置价值

乐居财经讯 李礼 9月24日，中国银行证券发布9月行业动态报告。

8 月单月销售面积同比增长 5%，在基数较高的情况下仍表现出高增长，表现出较强的韧性，较前值增长 4%。8 月单月销售金额同比继续大增 10%，增速较上月持平。由于商品房销售面积同比在 2018年 7 月是一个高点，之后快速下降，2019 年下半年基数较低，随着逐步进入低基数区间（2018 年 10 月、11 月商品房月销售额同比分别为 6%、9%），四季度销售增速有望稳中有升。我们判断全年销售面积同比-2%左右。

房地产投资虽回落但仍维持一定的韧性，虽然新开工持续下滑，施工略有走弱，但土地投资渐有起色，预计 9 月份之后开发投资仍将小幅度下行。综合来讲，在后续基数持续走高的背景下，土地购置费的进一步走弱和施工走弱仍将导致 9 月之后投资仍将继续放缓。

一线成交土地溢价率为 0.69%，较上月下降了 3.4 个百分点，二线较上月下降 7 个百分点，三线溢价率略有回升，当月溢价率为6.62%/13.72%。虽然近期融资政策边际松动，后续土地市场或随之好转，但是上半年土地市场低迷仍会影响四季度以后的开工和投资。房企融资端收紧，对具有融资优势的房企影响有限。2019 年上半年，房企海外债发行规模为 455 亿美元，同比增长 50%，几乎达到 2017年全年水平，并且占国内债券发行规模的 90%。在海外债持续过热的背景下，国家提出限制房企海外债发行用途的相关政策，对大规模及国企背景的房企的影响有限，但会加速中小房企退出市场。

总体来看，8 月份 35 个重点城市首套、二套房贷利率分别增长 3bp，2bp，涨幅较上月均扩大 1bp。在新 LPR 机制下，未来个人按揭贷款和房企开发贷价格或将提高。央行 2019【16】号文指出 10 月 8号起新发放的个人住房贷款需挂钩 LPR，当前首套房利率高于LPR62 个 bp，二套房平均利率高于 LPR93 个 bp。9 月 6 日央行宣布全面下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点，合计释放长期资金9000 亿元，流动性环境得到了边际改善。

投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。尤其在当前流动性边际宽松的环境中，自身筹资能力强信用高的优质房企能够大幅度受益。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科 A（000002），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。