国盛证券：保利地产穿越周期真龙头，我言秋日胜春朝

乐居财经讯 国盛证券发布保利地产研报。

穿越周期真龙头，首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司 2019 年至 2021年营业收入为 2677 亿元/3561 亿元/4613 亿元，归母净利润为 280 亿元/359亿元/424 亿元，EPS 为 2.36 元/3.02 元/3.56 元，当前股价对应 PE 为 5.6倍/4.4 倍/3.7 倍，首次覆盖目标价 17.7 元（对应 7.5 倍 PE）。行业小周期下行，结构性机会来自穿越周期的集中度提升。

相对于中型房企，公司杠杆水平明显较低，2019H1 净负债率为 86%，低于主流房企平均；相对于碧万恒，公司 2018 年销售额相当于碧万恒的 56%、67%和 73%，布局城市共计 131 个，远低于碧桂园的 269 个和恒大的 228 个。

未售货值丰富，结构合理，开工积极，销售可期。货值仍然丰富，可售货值对上年和本年销售额的覆盖率达到 3.1 和 2.6。结构方面，一二线货值占比约 70%。推货方面，本年开工有望达到 5400 万平方米，同比增长 23%，有力推动公司货值释放。

待结算资源量足、质佳、成熟度高，业绩高峰即将到来。数量方面，预收账款同比增长 24.4%，对上年营收覆盖率进一步提升至 186%；质量方面，毛利率短期内预计维持 32%以上，少数股东损益占比有望下降至 25%左右。杠杆合理攻守兼备，融资优势更显可贵。公司杠杆稳中有降，净负债率下降2.6 个百分点，目前低于 A 股多数主流房企。融资优势明显，账面有息负债综合成本为 4.99%，有息负债成本显著低于行业平均，在融资整体收紧的大背景下，融资优势有望进一步转化为经营优势。

股息率接近公司发行债券，物业上市有望提升综合实力。我们估算公司 2019年股息率将达到 5.06%，高于公司发行债券的平均票面利率 4.36%。保利物业成功上市后，有望进一步提升母公司的综合实力。

风险提示：项目竣工及结算进度不达预期；结算毛利率不达预期；公司销售不达预期；融资超预期收紧。