房地产行业专题：2019年中国房地产投资形势观察

投资居高难下,调控底气十足年1-4月,房地产投资累计同比增速11.9%,创下了2014年11月以来的新高,1-8月的投资累计同比增速亦处于2015年以来的高位。投资增速好于过去四年,为房地产从严调控增加了底气。

值得注意的是:在经济面临下行压力导致其他领域投资机会减少并叠加货币持续宽松的大背景下,资金涌入了房地产政策宽松但经济欠发达的西部,带动了西部房地产投资的高增长,1-8月西部的房地产投资增速达到了16%,显著高于全国水平,更高于经济较发达的东部及中部。土地购置费、新开工、施工是房地产投资的三大构成要素:①1-7月土地购置费累计同比增速仍高达22%,好于2015年5月-2017年11月期间任何一个月的水平;②1-8月新开工累计同比增速为8.9%,远高于调控由紧转松的2014年、年及2009年上半年,而在调控由紧转松的这三段时间窗口,新开工累计同比增速均为负值;③1-7月,施工面积累计同比增速创下了2015年以来的新高,1-8月的增速则是2015年以来的次高点。但观察土地购置面积和土地成交价款的累计同比增速,可以看到这两个指标均处于2015年以来的底部,且均为负值,表明在当前时点房企拿地的意愿较低,将对2020年的土地购置费、新开工及施工三大指标的增速产生负面影响,因此,年的房地产投资增速将不容乐观。

百城地价上行,供求增速平稳至8月份,100大中城市地价大多同比上涨,二、三线地价涨幅反而比一线大,究其原因:我们认为是货币持续宽松,而宏观经济仍未有明显起色导致其他领域的投资机会未能增多,资金仍选择了进入二、三线城市高价拿地,二线城市调控没有一线严、住房供需矛盾比一线小、比三线大,因此地价涨幅最高,达到了36.8%,三、四线虽然住房供需矛盾不突出,但政策宽松,在货币持续宽松的大背景下,地价仍创下了32.5%的涨幅。观察供应和成交面积,百城增速虽然整体平稳,但一、二线与三、四线呈相反趋势:一、二线显著增长,三、四线则下降。与全国土地成交趋势一致,前50强房企拿地整体偏谨慎全国土地成交面积及价款的增速如前述,均为负值,观察前50强房企2019年以来的拿地面积及金额,1-8月的增速分别为-26.5%及-16.7%,且大部分50强房企的拿地增速为负值。预计全年房地产投资有望达到9.5%的增长年行业融资形势虽不利于房地产投资,但销售形势则对投资较有利:①房企拿地资金一部分来源于融资,2019年行业融资形势自4月份开始收紧,目前仍呈不断趋紧态势;②房企拿地往往秉承“以销定产”原则,目前行业销售额增速仍呈现出较强的韧性,1-8月达到了6.7%,预计2019年将创下中国房地产销售史少见的“五连增”。我们预计全年房地产投资增速有望达到9.5%,这个增速远超我们2018年底的预测,也远超市场绝大多数研究机构2018年底的预测。

风险

若宏观经济大幅下滑而房地产政策又迟迟不转暖,从而导致2019年房地产投资累计同比增速在四季度断崖式下跌。