大悦城：地产结算量价齐升，投资物业协同助力

结算提升业绩靓眼,商业地产发展稳健。2019年上半年公司实现营收182.71亿元,同比增长102.96%,营收高增主要由期内地产结算规模提升贡献,归母净利润19.32亿元,同比增长41.97%。利润率方面,期内实现毛利率和归母净利率分别为49.5%和10.6%,分别同比提升1.0pct和下降4.5pct,净利率下滑以及利润增速低于营收增速的主要原因是去年同期处置W酒店导致的投资收益高基数而期内录得负收益,同时高价项目结算提升导致土增税增加进一步摊薄了利润。期内公司实现投资物业营收26.64亿元,同比增长26.9%,主要由期内新开业2个大悦城项目以及平均租金上涨贡献,商业地产元素的注入为公司提供了新的利润增长点。

把握市场窗口销售实现高增,土地投资审慎保证盈利水平。销售方面,上半年公司紧抓核心城市市场窗口期加速回款,期内实现销售额253.98亿元,同比增长62.86%,实现销售面积112.05万方,同比增长115.77%。拿地方面,公司上半年新获取9幅地块,新增土储103.38万方,对应拿地金额62亿,拿地金额/销售金额为24%,投资力度有所下降。拿地均价/销售均价为27%,保障了未来结算的利润率水平,公司依托“大悦城”品牌获取低价成规模优质土地的优势逐步显现。

创新融资渠道,杠杆指标改善。杠杆率方面,公司净负债率水平由18年底的171.2%下行至118.2%,相较去年同期下降65.1pct,改善明显。现金短债比为147%,相较去年同期提升69pct,短期偿债无虞。

给予公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为0.63、0.79、0.95元,对应的PE分别为10.1、8.1、6.7倍。

风险提示:一二线城市调控继续加码、融资环境持续收紧、新拓展的自持项目租金上涨不及预期。