房地产行业：对央行个人住房贷款新政的点评

事件:8月25日,央行发布2019年第16号公告,为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,规定自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点等。

房贷利率由央行定下限,因城施策,短期对多数城市影响有限:根据新政要求,新发放个贷利率以最近一个月相应期限的LPR加点形成,首套房不低于LPR,二套房不低于LPR+60bp,结合最新五年期以上LPR的报价4.85%,即全国首套房贷利率不得低于4.85%,二套房贷利率不得低于5.45%。而具体加点幅度按照“因城施策”的原则,由人民银行各省级分支机构确定符合当地情况的加点下限。就融360发布的7月份房贷数据来看,重点一二线城市中仅有上海首套房利率的4.84%、和杭州二套房利率的5.42%略低于央行下限,预计将受到此次新政影响,但对于其它城市而言,目前平均房贷利率水平均已超过下限水平,本次新政的实施预计影响有限。

新老划断:新政规定2019年10月8号前已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。10月8号后的新合同按照新政策执行,并且最短1年可以重新定价,给予了借款人更大的选择灵活性。综合来看新机制下个贷的新老划断保证了政策过渡期内市场的稳定运行,确定了存量和短期内增量贷款的利率都将基本保持不变。

投资建议:新的房贷利率制度确定了房贷利率由LPR及加点两部分构成。短期来看,考虑到除个别城市外大部分城市房贷利率已高于央行下限,预计新政影响不大,总体将维持稳定。而长期来看房贷利率的走势仍将取决于房地产政策基调,下限及加点的确定给予了政策调控的空间。因此我们认为本次新政影响总体偏中性。板块投资方面,我们维持推荐低估值龙头万科、保利、招蛇,以及布局重点城市的二线龙头阳光城。

风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税进程超出预期。