房地产8月行业动态报告：LPR新规改善利率环境，期待优质房企估值修复行情

从销售情况来看,一线成交增速持续高位震荡,二线保持稳定,三线下跌趋势不变。商品房销售面积同比在2018年7月是一个高点,之后快速下降,2019年下半年基数较低,预计在后续一二线与三四线城市将继续分化的背景下,受一城一策,因城施策的政策影响,以及近期企业加大推盘力度,各城市周期分化的情形下,销售面积同比降幅将逐步收窄,我们判断全年销售面积同比-2%左右。

我们将继续维持前期判断,房地产开发投资增速未来将缓步下行。综合来讲,在后续基数持续走高的背景下,土地购置费的进一步走弱和施工见顶仍将导致7月之后投资仍将继续放缓。预计房地产投资增速将缓慢下滑,全年增速预计为8%-10%。

一线成交土地溢价率为4.09 %,较上月下降了19.34个百分点,二线三线略有下降,当月溢价率为13.21%/12.64%。由于房企融资环境的收紧,房企的拿地热情趋于冷静,审慎拿地下土地购置面积回落至低位。土地市场也呈现结构性回暖,部分城市的销售回暖带动房企在热点城市拿地意愿增强,预计后续土地市场热度将继续分化。

房企融资端收紧,对具有融资优势的房企影响有限。2019年上半年,房企海外债发行规模为455亿美元,同比增长50%,几乎达到2017年全年水平,并且占国内债券发行规模的90%。在海外债持续过热的背景下,国家提出限制房企海外债发行用途的相关政策,对大规模及国企背景的房企的影响有限,但会加速中小房企退出市场。

LPR作为推动实际利率降低的重要举措,将带来信贷环境的改善。房地产行业前期各项政策所致的融资收紧压力将有所缓解。短期来看资金或难以大量支持开发商融资及按揭情况,但长期利率将呈现更加市场化的态势,对优质房企的融资和长期居民按揭利率形成支持,市场利率中枢下行是大势所趋。

投资建议:7月份政治局会议继续强化了房住不炒的主基调,行业短期内较难见到更多政策红利的释放,但是流动性宽松环境逐步显现,当前地产股估值具备明显优势,目前地产板块PE(TTM)处于2016年以来的历史性低位。LPR将推动实际利率降低,对地产行业而言前期政策导致的融资收紧压力将有所缓解。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。