央行房贷利率新政点评：明确个人住房贷款利率下限，强调差异性调控

坚持“房住不炒”底线不变,完善贷款利率市场化改革。 明确个人住房贷款利率定价方式: LPR+BP。按照 LPR 改革的整体思路,个人住房贷款利率也将由参考基准利率变为参考 LPR,同时增加 5年期以上 LPR 期限品种,也是为商业银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。按照 16号文规定,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,采用以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率 LPR 为定价基准加点形成;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。也就意味着新增个人住房贷款利下限已经确定,未来房贷利率也将围绕这一下限基本保持稳定。这次 LPR 改革,房贷利率虽然参考标的改变了,但是房贷利率水平不会下降。目前,我国商业银个人住房贷款加权平均利率为 5.53%,较年初下降 22BP;房地产贷款余额位 41.91万亿元,占整个贷款总量为 28.7%,其中,个人住房贷款余额为 28.06万亿元,比年初增加 2.26万亿元,占同期各项贷款增量的 23.37%,依然保持了较快增长。通过 LPR 改革住房贷款利率,旨在形成房地产市场长效调控机制,并不是为了通过降低地产贷款利率刺激房地产,因此,虽然未来房贷规模将会保持稳定,房贷利率也不会显著下降。

l 坚持“因城施策”原则不变,各省根据当地房地产市场变化确定辖区内个人住房贷款利率下限。 新一轮住房贷款利率政策更多强调了差异化管理和区域性自主性特征。首先,央行省一级分支机构将按照“因城施策”的原则,在国家统一信贷政策基础上,确定各省市场利率定价自律机制,根据各地房地产市场形势的具体变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。其次,商业银行根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,确定个人住房贷款利率定价规则,来确定每笔贷款的具体加点数值。因此,未来不同区域不同客户资质以及不同金融机构住房贷款利率都会有所差异,但是下限便是相应期限贷款市场报价 LPR+60BP。

l 个人住房贷款利率新政对市场的影响。 短期来看,央行个人住房贷款利率新政保持了个人住房贷款利率水平基本稳定,新政影响的总量有限,未来不仅房贷利率不会显著下降,房地产贷款的相关增量也会保持不扩张,增速也会逐步降下来。房地产行业将会竞争加剧,行业集中度进一步提升,对于项目储备和运营质量较高的地产企业迎来较快的成长机会,短期现金流和偿债能力将直接关系企业稳健运营的关键,因此,未来房地产企业的融资能力,市场规模、土地储备、项目分布及运营能力、短期偿债和现金流等因素都将成为企业地产个券选择的关键。长期来看,房地产长效调控机制将会逐步落地。目前,我国从多渠道降低了资金流向房地产行业的规模,这一方面加剧了地产行业投资风险;另一方面,我国将加大商业银行信贷结构调整,合理控制房地产贷款投放规模,保持住房贷款利率基本稳定,加快推进房地产长效调控机制,推动经济转型和高质量发展。

l 风险提示: 政策转向; 外部环境恶化