永升生活服务：双轮驱动，多元业态，整体毛利率有望继续提升

公司发布 2019年度中期业绩, 报告期内实现营业收入 7.08亿元, 同比增长 61.4%, 实现溢利 0.905亿元, 同比大幅增长 119.7%, 溢利增速再超业绩预告; 净利率提升 3.4个百分点达到 12.8%, 主要原因是:

1、 在管面积的增长带来基础服务收入的增长; 2、 高毛利的社区增值服务渗透率不断提升。

第三方拓展持续发力, 签约面积增长超在管面积增长。 截止至 6月底,公司在管面积 4900万平米, 较年初新增约 900万方, 来自旭辉、 第三方的新增收费面积分别为 126、 750万平米; 签约物业建筑面积达到8620万方, 较年初增长约 2000万方, 其中来自于旭辉、 第三方的面积分别为 340、 1720万方。 我们预计 2019、 2020年公司的在管面积为6100、 8700万方。

社区增值服务快速增长, 经纪业务表现突出。 上半年, 社区增值服务贡献了约 20%的收入与 43%的毛利, 细分业务中家居生活服务与物业经纪服务表现突出, 在社区增值服务收入中占比 49%、 29%, 分别较2018年提升 3.25pct、 6.71pct。 随着业主对于公司基础物业服务质量的认可以及社区增值服务持续渗透, 未来公司收入结构中社区增值服务占比、 整体毛利率有望继续提升。

住宅、 商办物业多元业态, 内生增长值得期待。 公司设立了“ 悦泽”商办品牌专注于商办物业管理, 今年 6月收购了专注于商办物业的青岛雅园 55%股权, 对于非住宅业态的重视可见一斑。 未来 2年随着旭辉控股开发中的商办物业逐步交付, 非住宅物业收入占比有望进一步提升。

首次覆盖, 给予公司买入评级。 预计 2019、 2020、 2021年 EPS 分别为 0.

14、 0.21、 0.27元, 对应的 PE 分别为 23.9、 16.5、 12.5倍。

风险提示: 面积增长对第三方项目依赖度较高; 第三方项目影响基础服务毛利率; 社区增值服务开展不及预期。