万科A：聚焦主航道，提升基本盘

公司披露2019年半年报,公司实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现净利润192.9亿元,同比增长42.62%;实现归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%。公司上半年实现合同销售额3340亿元,同比增长9.6%;已售未结算金额6215.5亿元,较18年末增长17.1%,可供结转资源充足。公司毛利率36.25%,较去年同期提升1.81pct,

净利率13.84%,较去年同期提升1.08pct。杠杆水平位于低位,债务结构持续优化。公司2019半年末的净负债率为35.04%,处于行业低位,一年以上有息负债占比70.4%,债务结构进一步优化。公司有息负债2253.2亿元,较18年末下降13.7%。上半年利息支出资本化比率为37.6%,较18年有所下降,同时新租赁准则影响,导致财务费用同比增速较快。报告期内公司发行20亿住房租赁公司债,票面利率仅3.65%,融资优势明显。

审慎投资,聚焦一二线城市。公司上半年获取项目54个,权益投资额649.8亿元,其中88.4%的权益投资额位于一二线城市。权益规划建面941.8万方,拿地力度较去年同期大幅下降,权益占比有所提升。公司上半年新开工有所放缓,同比下降15.9%。

物业板块增长迅速,多元业务协同发展。上半年万科物业实现营收52.8亿元,同比增长27.1%;新增项目的签约饱和收入中商业物业占比38.4%,较18年有所提升。公司租赁业务上半年新开业101个项目,总计2.06万间,累计开业8.2万间,成熟项目平均出租率达91%。

公司可供结转资源充足,19年竣工计划维持不变,有能力保持业绩的稳健增长,维持“买入”评级。预计2019、2020和2021年EPS分别为3.75元、4.44元和5.13元。当前股价对应2019、2020和2021年PE分别为7.3倍、6.1倍和5.5倍。

风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧;汇率大幅波动。