房地产日子趋紧，泛海控股转型这一步走对了吗？

房地产行业遇冷，信用环境紧缩，近日，处于转型中的知名民营企业泛海控股的资金链情况受到部分自媒体的猜测、质疑、甚至恶意诽谤。但是，我们要理性分析，泛海控股转型这一步走对了吗？

近期，泛海控股发布公告称，上半年发行2019年第一期公司债券(19泛控01)，成功筹募资金5.5亿元。在近年来民企债券不断违约爆雷的情况下，泛海控股总体融资形势顺利可控，已到期的债券也全部如期偿还。

回看泛海发展路径，在房地产行业受到国家调控和监管的大环境下，泛海控股适时转型，经过系统布局和整合，房地产业务比重逐步下降，产业结构大幅优化。

目前，泛海控股金融业务平台日趋壮大，金融服务链条不断延展，金融业务综合实力不断增强。另外，通过出售北京、上海等地产项目，大幅度降低债务规模，

泛海控股的速动资产规模也完全覆盖短期负债，风险完全可控。

资金链殷实 信守与坚守

曾有“自媒体”对泛海控股资金面的“专业分析”称：根据2018年财报，泛海控股短期内的应付款金额大致为510.33亿元。而相应的货币资金为216.40亿元。“有着293.93亿元的资金缺口”。

就财务专业而言，尤其是具体到短期流动性问题，“现金余额”和“短期债务”的比较并不能反映一家企业的偿债能力，稍有财务知识的人都知道，短期负债与速动资产的比较才能反映短期内资金的状况，因为除了货币资金外，还有很多也可以快速变现的资产，尤其是像泛海这样已经转型为类金融的控股公司。

上述数据来源为2018年泛海控股年报，年报显示当期公司流动资产中，除了216.40亿元的货币资金，还包括156.87亿的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、35.63亿的其他流动资产、2.49亿的一年内到期的非流动资产等等。

统计下来，泛海控股速动资产规模为413亿元，完全能够覆盖短期债务。更不用说，泛海在2019年初出售京沪地产项目，获得的125亿现金和剥离的债务。其实目前该项目中的第一笔款项、第二笔款项已完成支付，累计已支付交易价款的80%。

而且，在轻装转型的过程中，近几年泛海的负债率持续下降。评级公司对泛海控股评级显示，东方金诚维持泛海控股主体信用等级为AA+，评级展望为稳定，并维持“15 泛控01”、 “16泛控01”和“16泛控02”的信用等级为AA+。

信用被认可 成功募集5.5亿债券

近期，泛海控股发布公告称，泛海控股上半年发行2019年第一期公司债券(19泛控01)，筹募资金总额5.5亿元，本期债券票面利率确定为7.5%。在近期房地产企业融资困难的情况下，再对比近期地产企业的债券利率，这个规模和利率水平已经实属难得。

去年以来到今年上半年，整个的信用环境趋紧，特别是2018年的下半年，社会融资总额骤然下降，对整个金融市场带来了冲击和波动。

进入2019年以来，这种负面影响仍在继续。比如民企信用债，今年以来违约现象仍时有发生。中低级评级群体，包括AA+及以下的信用债的净融资额，4月份还有1200亿；到5、6月份就下滑到只有300亿；7月份进入到负值，而AAA级的信用债发行从5月份以后就持续走高。

在此融资情况下，泛海控股成功募资5.5亿债券，且利率低于市场平均水平，也充分表明了市场对于泛海信用的认可。

担保规模可控 代偿风险有限

近年来，随着地产行业的规模迅速扩张，行业杠杆率也在持续提升。公开信息显示，泛海控股及控股子公司对外担保实际余额为661.9亿元，占公司 2018 年 12 月 31 日经审计净资产的329.06%。

329.06%的数字看似高，但其中很大一部分是涉及向融创出售资产的过渡期担保。其中，由于公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司向融创房地产集团有限公司出售资产而产生的过渡期对第三方的担保，实际余额为 1,946,500.00 万元，占公司 2018 年 12 月 31 日经审计净资产的 96.76%。其余担保均为公司对控股子公司或控股子公司之间的担保。

研究人士指出，由于房企担保多数是为并表子公司的担保，而这部分被担保的有息负债已经反映在房企的合并报表中，并不会产生或有负债。因此即便房企对外担保率在行业间横向对比看较高，其代偿风险也是十分有限的。

此外，目前融创项目累计已支付交易价款的80%，预计该部分担保即将完成，担保额将会大幅下降。目前，泛海控股从未发生逾期担保、涉及诉讼的担保或因担保被判决败诉而应承担损失的情况。

营收多元化 毛利率大幅增加

进入2019年后，房地产融资逐渐变得更加艰难，不仅是房地产企业，从银行、信托公司，到其他金融机构，监管部门密集的融资“限令”逼使地产业务链条的都在收紧。

但是，转型中的泛海控股的在营收利润保持优秀成绩的情况下，毛利率取得大幅增加。2019年1~3月，公司实现营业收入28.71亿元，其中房地产开发业务收入占比下降至18. 43%，金融业务收入占比大幅提升至75.74%；毛利润24.39亿元；受金融业务占比提高影响，综合毛利率增至84. 96%。

经过近几年的系统布局和整合优化，泛海控股的金融业务已涵盖证券、信托、保险等主要金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台，公司金融业务平台日趋壮大，金融服务链条不断延展，金融业务综合实力不断增强。

评级机构东方金诚认为，跟踪期内泛海控股出售北京项目和上海项目后，房地产开发业务项目布局以武汉为主，公司具备多业态开发能力，跟踪期内仍然具有较强的市场竞争实力。

东方金诚认为，2018年，受益于公司加大武汉项目推盘规模，公司房地产开发业务合同销售金额和平均合同销售价格均显著回升；公司在建和拟建房地产项目主要位于武汉，未来可售面积仍然较为充足，地段优势明显且土地成本相对较低，未来销售前景较好。此外，公司金融业务整体发展较好，对公司收入和毛利润等贡献进一步提升且已成为公司收入和利润的主要来源。