房地产行业动态报告：单月销售量价齐升，土地市场降温融资收紧

房地产投资、新开工继续回落,竣工数据降幅收窄,景气度微降。2019年1-7月,全国房地产开发投资额7.28万亿元,同比增长10.6%,增速回落0.3pct,连续3个月下行;新开工面积12.57亿平米,增长9.5%,增速回落0.6pct,单月新开工面积2.02亿平米,同比增长6.6%,单月增幅下行2.3pct;房屋竣工面积3.73亿平米,同比下降11.3%,降幅收窄1.4pct,单月降幅大幅收窄;房屋施工面积79.4亿平米,同比增长9.0%,增速上升0.2pct。7月国房景气指数100.9,较6月回落0.01。

销售降幅缩窄,单月销售面积同比由负转正。1-7月,商品房销售面积约8.88亿平米,同比下降1.3%,降幅收窄0.5pct;东、中、西、东北部地区销售面积同比均有所收窄或上升;单月销售面积为1.3亿平米,同比增长1.18%,环比增速上升3.4%。三十大中城市1-7月累计销售面积约1亿平米,同比增长9.05%,增速收窄1.41%。低能级城市销售表现出较强的韧性。

土地市场趋冷,百城土地成交溢价率降低。1-7月,房地产开发企业土地购置面积9761万平米,同比下降29.4%,降幅扩大1.9pct;土地成交价款4795亿元,同比下降27.6%,降幅与上月持平。7月,百城土地成交溢价率为11.38%,环比下降8.1%,为3月以来的最低值。随着三季度行业融资环境大幅收紧,我们认为下半年土地市场将继续维持低位。

到位资金受自筹资金影响增速下行,房贷利率微升。1-7月,房地产开发企业到位资金9.98万亿,同比增长7%,增速回落0.2pct,受地产融资收紧影响,自筹资金增速下行,1-7月自筹资金3.1万亿元,单月仅新增4301亿元,累计同比增速下滑1.9pct至2.8%。7月,首套房贷款利率5.44%,环比上涨2bp;二套房利率5.76%,环比上涨1bp。部分热点二线城市房贷利率有所上行,未来房贷利率稳中或有微升。

推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:华夏幸福、保利地产、万科A、招商蛇口、华侨城A和金地集团;

建议关注:中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城;

推荐物管公司:碧桂园服务、中航善达。

风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行。