房地产行业行业点评：融资收紧方向不变，首提“合理控制房地产贷款投放”

事件:人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

点评:

居民端:保持个人住房贷款合理适度增长。会议肯定银行业信贷结构已出现积极变化,但房地产行业占用信贷资源依然较多。在居民端要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。2019半年度末,个人购房贷款余额 27.96万亿元,同比增长 17%;占各项贷款总额的 19.2%,占比持续提升,再创历史新高,我们预计下半年整体按揭额度将有所收紧。利率方面,根据融 360数据,6月首套房贷利率环比上升 14bp 至5.423%,自 18年底来首次呈上升趋势,预计后续随着住房贷款额度控制,住房按揭利率或有上行压力。

企业端,加强监管,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。5月银保监会出台的 23号文对不规范的信托融资加强监管,7月发改委重申海外债的发行用途,融资呈现持续收紧趋势。此次会议提出,要合理管控企业有息负债规模和资产负债率,转变传统信贷路径依赖,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,我们认为未来部分高杠杆房企将面临较大压力,销售回款将变得更加重要。

投资建议:稳定将是地产行业未来主基调。我们建议四季度关注地产板块机会,把握估值切换机会期。当前融资持续收紧,大中型房企更具安全边际。持续推荐保利地产、万科 A、蓝光发展、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、绿地控股、荣盛发展、华侨城 A,内房股推荐金地商置、中国金茂、建发国际集团、旭辉控股集团、龙光地产、合景泰富集团、宝龙地产、世茂房地产、正荣地产、融信中国。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、股东变动、施工、拿地等);汇率波动风险。