正荣地产：定位改善大师，千亿后均衡发展

迈入千亿后,更注重有质量可持续的稳定增长 ] 。 2019年 1-6月,公司实现合约销售金额 586.1亿元,完成 2019年 1300亿销售目标的 45%。 公司 2018年实现合约销售金额 1080.2亿元,同比增长 54.0%,首次跻身千亿房企俱乐部。2016年以来,公司立足海西,加大长三角深耕力度,并逐步向中西部拓展。 2017年以来,随着中西部及二线城市销售贡献的增加,公司销售均价缓步下行, 2019年 1-6月,公司销售均价为 15391元/平方米, 公司定位“改善大师”, 主要为中高端改善型客户开发优质住宅物业,随着未来市场改善型住宅需求的释放,销售有望有质有量稳定增长。

2019年新增拿地规模放缓,拿地权益比显著提升,土储主要位于一二线及都市圈,拿地持续深耕重点城市。 截至 2019年 6月 12日,公司天津、合肥、南京、西安、福州、武汉等城市拿地 20块,总建筑面积 195.4万方,平均土地成本为8592元/平方米,权益比 95.4%。 截至 2018年末,公司已经布局长三角、海西、环渤海、西部、中部、珠三角等六大区域,总项目 145个,总土地储备 2456万平方米,货值约 4200亿元。

业绩持续高增长,费用率小幅改善。 公司 2018年实现营业收入 264.5亿元,同比增长 32.3%,实现归母净利润 21.1亿元,同比增长 50.5%。由于公司结算均价的上升,公司 2018年毛利率较 2017年小幅上升 1.67个百分点为 22.76%,另外由于公司的期间费用率小幅改善,净利率同比提升 1个百分点为 8.02%。

公司 2018年预收款项为 471.5亿元,对营业收入的覆盖倍数始终保持在 1以上,2018年为 1.78,随着业绩的持续释放,公司未来的营业收入增长值得期待。

净负债率显著下降,融资渠道不断拓宽。 2018年公司有息负债总额为 464.9亿元,同比增长 10.5%。 截至 2018年末货币资金对短债覆盖比为 1.19。 由于公司货币资金和股东权益的增加,公司 2018年的净负债率为 74.0%,同比大幅改善 109.2个百分点。 在利息资本化方面,公司 2018年资本化利息金额占总利息支出的比重约为 91.8%,较 2017年上升 10.5个百分点。

盈利预测与评级。 预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 0.74、 0.98和 1.14元,对应 PE 分别为 5.6、 4.2和 3.6倍, 给予公司 2019年 6.4倍估值, 首次覆盖给予“增持”评级, 目标价 5.39港元。

风险提示: 调控政策及融资收紧、 销售增长或不及预期等