商贸零售行业周报:2019上半年新开194个购物中心存量改造为常态

2019年上半年全国新开业的商业项目数量达194个(不含专业市场、酒店及写字楼,商业建筑面积≥2万方)。新增GFA商业建筑面积1451.45万方,平均单体建筑面积7.48万方。按55%得房率计算则新增GLA商业租赁面积798.30万方,平均单体租赁面积4.11万方。

从近五年上半年开业数量及同比变化上看,2015年至2018年四年逐年递增,2018年迎来峰值达到228个,虽然2019年同期相比有所下滑,但也是近五年开业量第二高的年份。

从同比增减度角度看,剔除2015年(2014年上半年无数据参照,故以0%标备,无参考意义),近五年中同比整体上涨,略有震荡。且2018年与2017年相比暴涨了37%以上,2016年同比2015年上涨了13%,仅2019年同比回落至-15%。拥有GDP大省浙江、江苏和全国经济中心上海的华东依旧是区域霸主,近五成的开业总量占比占据了半壁江山,这其中江苏就25个,上海20个,浙江和山东分别有14个和11个。

西南地区表现活跃,以30个开业总数量跃居第二,连续两年超越华南,主要归功于成都和重庆两大城市。其他,华中、华北、西北表现正常,而东北依然垫底。

新开商业项目中,规模在2至5万方(含2万方,不含5万方)数量最多,占比约35%;5至10万方(含5万方,不含10万方)占比也在35%左右;10至15万方(含10万方,不含15万方)占比约20%;15万方以上(含15万方)占比约10%。从今年上半年的商业体量分布上看,2-10万方的中小型购物中心是主流,占比超7成。

从数据来看,开发商开好市场接受力,但对开发项目保有谨慎态度。一线城市凭借经济、商业、交通优势仍是商业争夺主战场,但三四线城市开发潜力同样受到开发商关注。以往不被开好的“社区类商业”从新获得青睐,小型门店避免了过高的拿地成本、租金压力,便捷消费,运营灵活。部分重点城市的成熟商业圈存在在竞争中被淘汰的存量资产,通过升级改造从新获得新生,以上海为代表的经济和商业发展较早、发达的城市的物业,走向了升级改造的路程。

三、投资关注

1、御家汇(300740):公司预计公司2019上半年归属于上市公司股东的净利润为100万元-600万元,同比下降90.77%-98.46%。

从中报预告来看,御家汇对盈利改善措施乏力,根据淘数据披露,御家汇旗下品牌御泥坊和小迷糊天猫旗舰店的销量额从2018年12月份开始出现不同程度的下滑,远低于阿里全网化妆品销售增速表现。

我们认为御家汇对线上渠道依赖较大,产品较为单一,面膜产品目前竞争激烈,利润率持续下降;同时投入较大精力在渠道建设上,产出较低,新零售渠道化妆品目前较为混乱,对公司品牌建设和价格把控不利,而公司在产品创新和内控建设方面力度不足,导致业绩不断下滑;投资机构和核心员工坚持减持公司股份,显示对公司业绩信心不足。

2、苏宁易购(002024):预计中报实现归母净利润21亿元-23亿元。去年同期由于出售阿里巴巴部分股权,实现净利润56.01亿,受此影响,报告期内公司实现归属于上市公司股东的净利润同比变动下降61.69%-65.02%。

财报显示,若扣除苏宁小店上半年的经营亏损及其股权转让带来的净利润增加,则预计公司归属于上市公司股东的净利润为8.7亿元-10.7亿元。2018H扣非净利润0.33亿元。

我们认为上半年出售小店后公司业绩压力缓和,公司继续推进全场景零售发展,加快社区、农村市场开发,进一步提升非电器品类的专业化经营能力,加快物流基础设施建设和用户体验的提升。

四、风险提示

需求低于预期,新渠道新业态拓展不达预期等。