宏观经济:对房价指标背离的理解

对房价指标背离的理解

房价指标背离。2018Q2-2019Q1期间,70大中城市新房与二手房价格增速均拐头向上,而百城住宅价格增速以一个相对较小的斜率在回落。

房价指标为何背离?网签价和市场价的区别。70城房价数据采用的是网签数据,百城房价指数可以近似理解为市场价,由于限价政策的存在,一部分开发商采用双合同来应对,导致备案价较实际价格偏低,在2018年6月之前,70城房价增速低于百城住宅价格增速。随着房价统计更加规范、及时,前期一些高价房进行网签后,可能会显著抬高70城房价指数,可以看到在2018年6月之后,70城房价增速明显高于百城住宅价格增速。

通过房价上涨预期、居民杠杆率增速、商品房销量、M1增长率、房地产周期、股价、十年期国债收益率等不同指标验证,百城住宅价格指数似乎更接近房地产市场真实情况,而70城房价指数更加贴近股票、债券市场走势。

从经济增长、流动性、通胀等角度可以解释房价为何滞后,但无法解释为何70城房价更贴近股票、债券市场走势,我们认为原因可能在于70城房价指标是官方公布且更加普及,很多研究都以70城房价指数作为房价代理指标,因此股市、债市投资者很可能也是以这一指标当作参考,股市、债市可能已经包含70城房价的历史信息以及未来预期。

从宏观角度,百城住宅价格反映当前房价涨幅在历史上处于相对温和水平,并非像70城房价数据所反映的房价大幅上涨,短期调控的效果较为理想,需要继续引导预期,防止房价上涨预期再度抬头,近期地产融资收紧,部分城市房地产调控政策也有所收紧。短期调控是为加快建立房地产长效机制以及合理的制度安排争取时间,进而防止下一轮房地产周期开启后,房价再次大幅波动。

从市场角度,地产股与十年期国债收益率可以较好地提前反映70城房价指数,从这个角度来看,十年期国债收益率在一季度达到阶段性底部,在二季度有所回调,未来数月70城房价增速可能趋于下行。

风险提示:居民杠杆率再度加速上升