保利地产:业绩增速超预期,央企龙头优势凸显

支撑评级的要点

业绩增速59%显著超预期,结转毛利提升。2019年H1公司实现营业收入711.6亿元,同比增长19.5%;实现归母净利润103.5亿元,同比增长59.1%。业绩增速大幅超市场预期主要因为:1)结转毛利率提升,2019H1营业利润率24.6%,较去年同期21.1%增长3.5个百分点;2)期内投资收益增加;3)结转项目权益比例提高,2018年公司少数股东损益达28%,伴随合作拿地占比减少,权益比逐渐提高。2016-18年,公司销售额增速分别为36.3%、47.2%及30.9%,均高于当期营收及利润增速,未来业绩潜力可期;同时,19年一季度末公司预收账款3,253亿元,覆盖18年结算收入1.7倍,业绩锁定性强。

销售高基数下稳健增长,增速领跑龙头。2019年上半年公司实现销售面积1,636.5万方,销售金额2,526.2亿元,分别同比增长12.6%、17.3%,销售规模全国第四名,在高基数下仍能实现稳健增长,增速领跑TOP5房企。考虑到公司可售货量充足达1.5-1.6万亿元,下半年销售基数下降,且公司布局以一二线城市为主,预计全年销售额达4,800-5,000亿元,延续稳健增速。

融资优势愈发显著,负债结构健康。2018年末公司资产负债率和净负债率分别为77.97%和80.55%,维持行业较低水平。2019年上半年,公司新增有息负债综合成本约5.1%,较去年下降超10bps,融资成本低位再下降;负债结构健康,银行贷款占比70%以上,除超2,000亿未使用银行授信头寸外,中票、公司债、超短融、REITs等产品均已发行,在行业整体融资收紧的背景下,央企优势愈发明显,龙头地位巩固。

估值

我们上调公司2019-21年EPS预测分别至2.15/2.73/3.05元,对应19年PE6.3倍,维持买入评级。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑,行业融资收紧超预期。