地产龙头国际比较报告系列一:万科VS新鸿基,思变先驱,运筹帷幄

我们试图探寻地产龙头公司的成长路径,进而探究优秀地产公司的成长基因。第一篇我们选择了万科和新鸿基,两个公司发展多年,目前已成为各自市场上的绝对龙头。我们发现优质公司始终在调整与谋变中,前瞻视野和强执行力是优质公司可持续性发展的重点所在。1、万科战略变迁:做加法、做减法、做乘法、平台化

成长历程可分为四个阶段,持续谋变是一以贯之的战略。初创时期(1984-1992)“综合商社”模式(做加法);调整时期(1993-2001)专业化,选择房地产单一主业(做减法);扩张时期(2002-2014)精细化,做大房地产主业(做乘法);分化时期(2015年至今)“地产”为载体的多元化(平台化)。经历八爪鱼、热带雨林计划,万科提出美好生活场景师构想,2018年进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”。

在行业集中度持续提升背景下,万科凭借融资、土地、布局等方面优势,持续提升自身市占率。同时公司深耕能力行业第一,此外公司还通过小股操盘、杠杆控制、多元化激励机制有效推进安全与效率的平衡。2、香港新鸿基地产转型思考

历程:创立初期(1960s,资源优势,起步工业大厦);探索期(1970s-1980s,产品调整,增加豪宅,尝试投资物业);集中转型期(1988-1991,集中拓展投资物业,租售并举初养成);多元业务(1990s至今,电讯、基建、运输)

契机:1)香港楼市波动周期更频繁,且幅度更大,物业租金利于平滑周期;2)资源稀缺拉伸产业链,持有升值模式收益更佳;3)打造城市地标,利好品牌管理。

特点:1)房开业务规模稳步上升,租金及其他业务提供稳定现金流;2)顺周期投资,投资高弹性彰显决策果断力。3、龙头对标,模式迥异,殊途同归

经营策略:多元业务持续开展中。新鸿基已经形成非常稳定的多元业务格局,万科还处在探索、逐渐成型阶段,但二者均已是香港、内地市场多元业务前瞻布局的标杆企业。

投资策略:均为顺周期投资,万科学习美国帕尔迪进行快速周转、成片开发、规模取胜的模式,而香港新鸿基为囤地与开发并重模式。

公司治理:二者企业性质不同,公司治理架构也有所差异,万科实行职业经理人管理;新鸿基为家族企业。