房地产行业周报:“三稳”目标下重申“小幅+局部+默许”政策基调

行情回顾: 上周中信房地产指数累计涨幅为-1.30%, 跑输沪深 300指数-0.68%,在 29个中信行业板块中排名 13位。

成交数据: 上周样本城市商品房销售面积 478.3万平米,环比增加 16.3%, 去化周期 40周, 环比增加-11.9%。一线城市销售面积 91.9万平方米,环比增加-7.8%, 去化周期 39周, 环比增加-15.0%;二线城市销售面积 227.6万平方米,环比增加 23.7%, 去化周期 45周, 环比增加-8.6%。三线城市销售面积 158.7万平方米,环比增加 24.4%, 去化周期 37周, 环比增加-11.7%。

近期观点:

12月下旬以来, 菏泽、衡阳等城市相继尝试放松调控, 广州等亦有小幅调整,这与我们在年度投资策略中提出的“小幅+局部+中央默许” 的政策放松基调是相符的。实际上,市场对于调控不会继续收紧已经形成一致预期,差异就在于放松的幅度和节奏。

中央层面,从“稳地价、稳房价、稳预期”的目标看,多数城市房价停止上涨开始下跌几成一致预期,稳预期的重点在于防止出现“暴跌预期”,这意味着政策底, 量跌价稳或是政府角度的最理想情况。

地方层面, 因房价上涨动力减弱,调控必要性本身逐渐降低。同时,经济减速、减税降费、规范隐形债务等因素,导致地方财政压力和就业压力的增大,放松动机在增强。

总体上,“小幅+局部+中央默许”的政策放松基调是我们对明年房地产政策面的看法,后续将陆续看到更多的城市尝试放松,幅度不会太大,节奏也不会太快。重申看好一二线城市。

本周推荐: 上周投资组合为万科 A( 25%)、保利地产( 25%)、 滨江集团( 25%)、蓝光发展( 25%), 涨幅为-0.2%, 跑赢中信房地产指数 1.1个百分点。 本周投资组合为万科 A( 25%)、保利地产( 25%)、滨江集团( 25%)、蓝光发展( 25%)。

风险提示: 宏观经济超预期下行, 高价地逐渐入市拉低板块毛利率