房地产行业事件点评:销售降幅如期收窄房企表现趋于分化

事件:

克而瑞发布 1-2月份 TOP100房企销售数据, TOP

10、 TOP30、 TOP50房企销售金额(操盘口径) 同比增速分别为-21.4%、 -18.8%和-16.4%, 相比 1月份的-23.7%、 -20.2%和-17.5%, 销售增速降幅有所收窄。 同时, 上市房企表现分化, 佳兆业、建业、阳光城等房企销售维持高速增长,万科、碧桂园、华夏幸福等则销售维持低迷。

观点:

1. 销售额降幅如期收窄, 1月数据或存失真

从克而瑞提供的数据看, TOP

10、 TOP30、 TOP50房企销售金额(操盘口径) 同比增速分别为-21.4%、 -18.8%和-16.4%, 相比 1月份的-23.7%、 -20.2%和-17.5%, 销售增速降幅有所收窄。 ——数据印证了我们在前期报告中对 1月份销售数据可能存在失真的判断(理由是上年 8月份开始销售走弱, 部分房企为完成全年目标可能存在将本年 1月销售额提前计入去年的情况)。

考虑到上年 3到 6月份是销售旺季, 高基数下本年上半年销售同比增速或仍将维持“惨淡”,但随着下半年基数的下降、大概率出现的政策边际放松(特别是收紧调控较早的一线和强二线城市)和潜在需求的逐渐释放, 我们认为下半年销售增速将逐渐走强,维持全年销售额增速-2%、销售面积增速-4%的判断。

2. 房企表现分化程度加剧,区域布局重要性提升

结合克而瑞数据和部分房企公告数据,可以看到代表性房企表现的分化程度加剧。 佳兆业、建业、首创、阳光城等房企销售额同比增速在 50%以上, 2月单月同比增速达到 80%以上, 碧桂园、 万科、 恒大等龙头房企和金茂、 华夏幸福等部分区域龙头则表现不佳。整体来看,全国性龙头表现一般较差,而区域性(包括专注某些能级城市的房企,如金地、招蛇) 房企则出现了较大程度的分化。

我们认为, 在全国整体销售缓慢下行和区域分化加剧的大背景下, 房企区域布局的重要性提升。 全国性龙头与整体的相关性更强, 其销售超预期的可能性相对较低, 但继续大幅下降的可能性也不大; 与之相对的, 分化之下, 区域性房企更有可能出现销售上的超预期或大幅低于预期。

3.地产股攻守兼备, 绝对收益和相对收益均值得期待

我们认为,地产板块具有较强的业绩确定性、较低的估值水平和较高的股息率,本身具有较强的防御性。同时, 本年地产股有可能在两方面出现预期差:一是销售下行程度低于市场预期,二是政策放松节奏高于市场预期,这是我们看好地产股相对收益的重要原因。 我们看好布局一二线为主的龙头房企和布局部分潜力区域的中小房企,推荐万科 A、 保利地产、金地集团、荣盛发展、滨江集团、蓝光发展。