房地产行业周报:政策春风袭来房地产市场再迎增量空间

行情回顾:上周中信房地产指数累计涨幅为-1.6%,跑嬴沪深300指数0.21%,在29个中信行业板块中排名12位。

成交数据:上周一线城市销售面积54.3万平方米,环比增加-34.5%,去化周期48周,环比增加-9.3%;二线城市销售面积152.3万平方米,环比增加11.4%去化周期61周,环比增加-4.1%。三线城市销售面积94.1万平方米,环比增加-23.6%,去化周期42周,环比增加-9.5%。

近期观点:

近期重要事件主要有:

(1)3月新增信贷及社融增速超预期,M1、M2同比均大幅提升,宽信用逐步实现;

(2)国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,近百城将进一步放宽放开落户政策,并全面取消重点群体落户限制。

我们认为,在流动性宽松、户籍制度改革加速的背景下,房地产市场或迎来增量空间,有望利好核心城市圈。根据《重点任务》,未来大中型城市落户限制全面放开,超大特大城市大幅增加落户规模,同时强调要有序推动成渝、哈长长江中游等城市群的发展规划。我们认为随着户籍制度覆盖范围的进一步拓展,新型城镇化不断推进,大量人口将涌入一二线城市,购房门槛的降低有望加速住宅需求的释放,对市场需求端形成稳定的支撑。同时中西部地区的核心城市圈将受益于人口集聚效应与投融资机制的完善,有望成为新的增长极。

我们重申明确看好地产板块中短期表现。一季度数据显示销售边际向好在不同能级城市呈现显著差异,高能级城市受益于低基数和更扎实的基本面率先回暖。展望未来,政策不断加码背景下,一二线城市的购房需求或将持续释放,有望对冲三四线城市的下行,销售整体下行幅度或低于市场预期,这有望成为地产板块预期差的来源之一。当前,我们重点推荐重仓一二线核心城市的重点房企,销售下行+政策上行背景下,板块整体估值迎来修复契机,能级布局和区域布局对个股表现的重要性将继续提升。

本周推荐:上周投资组合为金地集团(20%)、保利地产(20%)、滨江集团(20%)、阳光城(20%)、我爱我家(20%),跌幅为3.69%,跑输中信房地产指数2.09个百分点。本周投资组合为金地集团(20%)、保利地产(20%)、滨江集团(20%)、荣盛发展(20%)、我爱我家(20%)。

风险提示:宏观经济超预期下行,政策落地速度不及预期