房地产行业2019年4月投资策略:“政策改善”转向“基本面回暖”

3月投资组合回顾及4月组合推荐

国信区瑞明房地产团队3月策略《积极把握春耕行情》重点推荐的中南建设、荣盛发展、阳光城均录得显著的绝对收益并跑赢大盘(3月7日-4月4日)。4月组合为金科股份(目标积极)、阳光城、荣盛发展。

行业动态跟踪

2019年3月行业政策平稳。在去年4季度以来的政策改善、货币放松及今年股市回暖带来财富效应的三重作用下,在一些供求矛盾突出、需求被压抑得比较久的城市,2019年3月楼市出现了回暖趋势。根据中介机构数据及草根调研,沪、京、深二手房交易明显回暖,苏、杭楼市急速升温,但短期来看,量对价的传导还没那么快,房价上涨导致政策打压预期重现的时点短期大概率仍未到。

公司动态跟踪

春节假期影响消除,房企销售环比改善;受益于部分城市楼市回暖,重点布局这些城市的二线房企销售持续增长,龙头销售同比负增长幅度亦较前两个月收窄。

板块表现及估值变化

自3月策略发布至今,申万房地产指数录得11%的涨幅,跑赢沪深300达6个百分点,在28个行业中排第10名;板块估值小幅提升,但仍处在近五年的低位:板块2019年动态PE由7.3提升至7.9;PB由1.5提升至1.6。

投资建议及行业评级

我们根据原创的《区瑞明地产A股小周期理论框架》于2018年8月地产股的大底之时,观点翻多并呼吁机构做多地产股,在2018年12月及2019年1月市场普遍怀疑2019年行业基本面能否复苏之时,我们又陆续发表了若干篇研究报告向市场传递了我们对中国房地产及地产股的坚定信心,自我们翻多至今,地产股录得了较大涨幅,我们的判断完美兑现。2019年3月以来,一二线及核心三线楼市回暖明显,预计后市政策改善预期将减弱,但短期来看,打压的可能性也不大,在A股“牛市”一致预期之下,地产股的绝对收益或仍有一定空间,因此我们建议已“超配”地产股的机构投资者继续拿住手中的筹码。4月组合如前述,并维持对保利地产、中南建设、华夏幸福、招商蛇口、金地集团、新城控股、华侨城A、龙光、华润置地、龙湖、旭辉、蓝光发展、碧桂园、融信中国、宝龙、合景泰富、世联行、中国恒大等品种的“买入”评级。

风险

市场的风险及研究框架的风险。