房地产行业2019年5月投资策略:楼市升温,政策两难

4月投资组合回顾及5月组合推荐

我们4月策略所推荐的组合,金科股份跑赢行业指数,但荣盛发展及阳光城跑输。5月组合为金地集团(显著受益于一、二线楼市边际改善)、保利地产(住宅开发央企龙头)、阳光城(利率下行背景下的高弹性品种)。

行业动态跟踪

4月以来一、二线及都市圈的三四线楼市热度延续,深圳二手房成交量创两年半以来新高;土地市场依旧火热,南京、苏州等地皆拍出地王。4月政策出现微妙变化,诚如我们在4月策略中的判断,随着楼市回暖明显,政策改善的预期必将减弱,我们的判断得到印证:1)政治局会议重提“房住不炒”;2)住建部对房价、地价波动较大的城市进行风险警示;3)丹东实施限购;4)长沙取消二套房契税优惠……。

公司动态跟踪

受益于楼市回暖,多数二线龙头房企表现优异,销售保持高增长。2019年一季报显示,多数优势房企营收、利润增速取得双增长。

板块表现及估值变化

我们根据原创的《区瑞明地产A股小周期理论框架》,在4月8日发布的策略中,基于楼市回暖将导致政策放松预期减弱的逻辑,并考虑到板块可能面临的获利回吐压力,将地产股的投资建议改为了“拿住”,从板块近一个月较疲弱的表现来看,我们策略观点的这一变化还是比较及时的。自4月策略发布至今,申万房地产指数跌幅15%,跑输沪深300达4.1个百分点,在28个行业中排第14名。动态PE估值位居近五年第二低,当前动态PE仅比2018年10月中旬市场最悲观时高10%。

投资建议及行业评级

今年以来,一、二线及部分环都市圈的三线城市在货币放松的大环境下,楼市迅速升温,房价上涨预期抬头,政策面临两难,调控压力增大,地产股一方面有基本面支撑,估值比较便宜,另一方面却又面临着调控可能加码的风险,因此我们仍维持前期观点:建议已“超配”地产股的机构投资者继续拿住手中的筹码。5月组合如前述,其他推荐品种见正文。

风险

市场的风险及研究框架的风险。