房地产行业2月报:销售降幅好于预期,投资增速高位或难持续

2019年1-2月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长6%和11.6%,销售面积和金额同比分别下降和上升3.6%和12.1%。11月单月投资额增速9.3%较上月回升2.8个百分点。1-2月投资增速创近年新高,本月土地购置面积大幅下滑,但2018年二三季度土地购置费高增被延后计入今年,对投资增速仍有较强支撑。在春节停工的背景下,新开工及施工分别录得6%及6.8%的增长,超市场预期,我们认为施工强度加大及复工增加或为主因。2月单月销售面积降幅3.6%好于预期,我们认为在三四线棚改暂缓销售动能明显不足的情况下,一二线回暖及更低能级城市的稳定或为对冲因素,但难以扭转下滑趋势。我们认为在行业景气度下行的背景下,政策风险逐步释放,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,行业集中度提升趋势不可逆,价值低估待修复。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:中南建设、阳光城等。

支撑评级的要点

1-2月,全国房地产开发投资额同比增长11.6%,较2018年扩大2.1个百分点;商品房新开工面积同比上升6%,较2018年回落11.2个百分点;施工面积同比上升6.8%,增速较2018年扩大1.6个百分点;土地购置面积同比下降34.1%。1-2月投资增速创近年新高,本月土地购置面积大幅下滑,但2018年二三季度土地购置费高增被延后计入今年,对投资增速仍有较强支撑。在春节停工的背景下,新开工及施工分别录得6%及6.8%的增长,超市场预期,我们认为施工强度加大及复工增加或为主因;土地投资加速下滑,伴随2018Q3以来土地市场供需两弱,我们预计未来多月土地购置费仍将下行。

1-2月的商品房销售面积为14102万平方米,同比下降3.6%;销售额为12803亿元,同比上升2.8%;较上月回落9.4个百分点;销售均价为9079元/平米,同比上升6.7%,较上月回落4个百分点。2月单月销售面积降幅3.6%好于预期,我们认为在三四线棚改暂缓销售动能明显不足的情况下,一二线回暖及更低能级城市的稳定或为对冲因素,但难以扭转下滑趋势。由于资金改善,房企加速推盘意愿有所减弱,我们维持全年销售下降5-10%的判断。

1-2月,房地产开发企业合计资金来源为24497亿元,同比上升2.1%,较2018年回落4.2个百分点。从各资金来源同比来看,1-2月累计数据中,国内贷款同比下降0.5%,较2018年收窄4.4个百分点;利用外资同比上升333.3%,较2018年收窄369个百分点;自筹资金同比下降1.5%,较2018年回落11.3个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升5.2%,较2018年回落2.6个百分点,其中,1-2月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升5.6%和上升6.5%。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑,政策边际放松力度不及预期。