地产行业动态跟踪报告:投资延续高位,销售如期回落

投资超预期高增,维持全年回落判断。2019年1-2月地产投资同比增长11.6%,较2018年上升2.1个百分点。我们判断投资超预期高增主要因:1)土地购置费依旧维持高增(领先指标土地成交价款2018年增18%);2)受低竣工、高开工影响,施工面积增速较2018年末扩大1.6个百分点至6.8%,带动建安投资回升。分区域来看,中西部分别回升3.4个和7.9个百分点至8.8%和16.8%,三四线楼市降温背景下,我们判断三四线开发商为加快施工尽早预售,带动中西部投资回升。展望全年,考虑土地成交、新开工等领先指标均呈现回落趋势,维持年度策略观点,预计全年地产投资增速将高位回落至5%左右。

销售如期回落,整体呈现韧性。1-2月全国商品房销售面积同比降3.6%,销售额同比增长2.8%,增速较2018年分别下降4.9个和9.4个百分点;销售额增速好于同期百强房企(1.3%),整体仍呈现韧性。平均销售均价9079元/平,环比升3.9%,连续三个月上涨。展望全年,一二线城市已历经两年调整,预计以筑底盘整为主;三四线供应增加、需求萎缩,加上此前未有明显调整,量价均将面临较大压力,维持全年全国销售面积同比降6.9%的判断。

新开工高位回落,2019前高后低。2019年1-2月全国新开工同比增长6%,较2018年回落11.2个百分点。我们判断新开工增速回落,主要因:1)楼市降温逐步传递到开工端;2)部分区域雨雪天气影响,新开工不及预期。展望全年,由于三四线楼市景气度往下,当前为三四线房企去库存窗口期,预计短期三四线新开工仍将相对积极,为全年开工提供支撑;后续随着三四线楼市持续降温调整,将带动三四线开工放缓,拖累全国开工表现。预计2019年新开工前高后低,同比下降2%。

房企扩储意愿收缩,住宅竣工降幅收窄。1-2月全国土地购置面积同比降34.1%,土地成交价款同比降13.1%,较2018年大幅回落48.3个和31.1个百分点。从土地成交结构来看,核心城市地价回落叠加三四线楼市降温预期,房企拿地逐步回归一二线,2月百城一二线土地成交占比环比提升5.4个百分点至57.3%,溢价率亦缓慢回升。前2月商品房竣工同比下降11.9%,降幅较2018年扩大4.1个百分点;但住宅竣工降幅收窄0.3个百分点至-7.8%。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长,且2015-2018年期房销售明显回升,交房刚性下预计2019年住宅竣工有望逐步回升。

资金端整体依旧偏紧,按揭利率延续回落。2019年前2月房企整体到位资金2.4万亿,同比增长2.1%,增速较2018年回落4.3个百分点。受销售增速回落影响,定金及预收款增速回落8.2个百分点至5.6%。持续降准背景下,国内贷款降幅较2018年收窄4.4个百分点至-0.5%;同时首套按揭贷款利率持续三个月回落至5.63%,带动个人按揭贷款同比增长6.5%。

投资建议:前期受市场风险偏好提升影响,缺乏弹性及题材的地产股相对中庸;随着市场步入调整,地产板块政策及市场底部明确,低估值、高股息且业绩增长确定,配置价值将逐步凸显。个股关注两条主线:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。