招商蛇口:拿地相对谨慎、补货均价占销售均价13.32%

事件:3 月08 日晚,公司公告,公司19 年2 月实现签约销售面积38.65 万平方米,同比增加46.90%(前值-5.26%);签约销售金额83.03 亿元,同比增加14.63%(前值+0.26%)。

1-2 月,公司累计实现签约销售面积95.55 万平方米,同比增加10.63%(前值-5.26%);签约销售金额200.90 亿元,同比增加5.74%(前值+0.26%)。

销售增长,增速提升14.63pct:公司2 月实现签约销售面积38.65 万平方米,同比增加46.90%,较1 月销售面积增速提升52.16pct;实现签约销售金额83.03 亿元,同比增加14.63%,相对1 月销售额增速提升14.37pct。2 月销售均价21482.54 元/平米,较1 月销售均价提升767.25 元/平米,幅度达3.70%;2 月销售均价相对去年同期收缩21.97%。1-2 月公司实现签约销售面积95.55 万平米,同比增长10.63%,较1 月增速提升15.89pct;实现签约销售金额200.90 亿元,同比增长5.74%,较1 月增速提升5.48pct;累计销售均价21025.64元/平米,同比下降4.42%,较1 月累计增速收缩10.25pct。

拿地谨慎,补货均价/销售均价13.32%:2 月公司新增土地项目1 个,与1 月新增项目持平,新增项目主要位于中山市。按照权益总价/拿地总价计算2 月新增项目的权益比例为51.00%(前值60.00%)。2 月新增项目可增厚9.05 万方土储资源(前值1.98 万方),其中计容面积27.15 万方,权益计容面积13.85 万方;按照累计销售均价计算,新增货值为57.08 亿元。2 月权益拿地额3.96 亿元,平均楼面价2861.1 元/平米(较1 月楼面价提升1928.12 元/平米,幅度206.66%);权益拿地额/销售额比例为4.77%(1 月权益拿地额/销售额比例0.27%、12 月权益拿地额/销售额比例13.39%),18 年1-12 月拿地力度中位数为29.79%,19 年1-2 月拿地力度持续低于上年中位水平。如果按照累计权益拿地额/累计销售额,则2 月份累计拿地力度为2.13%,远低于18 年累计拿地力度(32.85%),整体上,年初公司拿地仍相对谨慎。平均楼面价相对2 月销售均价占比为13.32%(1 月楼面价/1月销售均价为4.50%、12 月楼面价/12 月销售均价占比为16.16%);从拿地成本上看,公司对成本的管控仍具备优势。

投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20 年公司EPS 为1.93 元、2.24 元、2.58 元,对应PE 分别为10.7X、9.2X、8.0X,维持“买入-A”评级,6 个月目标价25.3 元。

风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期。