房地产行业:2018年房地产投资销售保持高位运行

房地产投资增速具备韧性,新开工增速维持高位。2018年,全国房地产开发投资约12万亿,同比增长9.5%,增速回落0.2pct;累计新开工面积20.93亿平米,增长17.2%,增速提高0.4pct;全年竣工面积9.36亿平米,同比降低7.8%,降幅较1-11月大幅收窄4.5pct。竣工数据虽大幅回暖,但依旧与新开工、施工数据背离。我们认为受土地市场降温、销售下行的影响,2019年新开工数据将逐步走弱;而18年维持高位的新开工数据将带动2019年施工面积的增长,最终拉动房地产投资额保持正增长。

2018年全年销售面积破17亿平米,维持正增长。2018年,全国商品房销售面积17.17亿平米,同比增长1.3%,增速较2017年回落6.4个百分点;商品房销售额约15万亿,全年同比增长12.2%。受益于重点城市市场回暖以及房企年底冲击销售规模,12月单月销售面积由负转正,为2.3亿平米,同比增长0.9%。我们认为单月的销售回暖不改2019年全年销售下行的趋势。

土地市场降温态势延续,全国成交创新高。2018年,房企购土地面积2.91亿平米,同比增长14.20%,增速回落0.1pct;土地成交价款16102亿元,同比增长18%,回落2.2pct。土地购置面积、成交价款增速自去年三季度出现拐点,我们认为受销售下行及2018年高基数的影响,2019年土地购置面积、成交价款增速将持续下滑。

开发到位资金具备韧性,按揭利率持续下行。2018年,房地产开发企业到位资金16.6万亿元,同比增长6.4%,回落1.2pct,当月增速转负,为-4.1%。其中定金及预收款到位55418亿元,同比增长13.8%,增速回落1.9pct,国内贷款24005亿元,下降4.9%,降幅扩大1.2个百分点。

推荐业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股:万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、金地集团华侨城A、华夏幸福;销售高增长、业绩弹性大的二线或区域性龙头房企:荣盛发展、中南建设、蓝光发展、阳光城。

风险提示:调控政策进一步收紧;市场表现超预期下行。