首页 - 股票 - 研报 - 行业研究 - 正文

地产行业动态跟踪报告:投资保持韧性,新开工延续高位

来源:平安证券 作者:杨侃 2019-01-22 00:00:00
关注证券之星官方微博:

事项:

国家统计局公布2018年全国房地产开发投资及销售数据,全年房地产开发投资额同比增长9.5%,新开工同比增长17.2%;商品房销售面积同比增长1.3%,销售额同比增长12.2%。

平安观点:

投资同比增长9.5%,2019年料将逐步回落。2018年全国房地产投资同比增长9.5%,较前11月回落0.2个百分点;12月单月投资同比增长8.2%,较11月回落1.1个百分点。我们认为投资短期维持高位一方面因土地购置费依旧为强支撑,另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升,受高开工及低竣工增速影响,全年施工面积增速环比扩大0.5个百分点至5.2%。展望2019年,土拍降温叠加新开工增速回落、施工强度微降,预计地产投资增速将回落至0%-5%。

推盘加大带动单月销售增速反弹,一二线好于三四线。2018年全国商品房销售面积同比增长1.3%,销售额同比增长12.2%,增速较前11月下降0.1个和上升0.1个百分点。受益于房企年末冲业绩加大推盘,12月单月销售面积同比增长0.9%、销售额同比增长12.3%,增速环比上升6个和3.5个百分点。单月销售均价8879元/平,环比升1.1%,连续两月上涨,我们认为主要因一二线推盘增加及三四线持续降温所致。展望2019年,观望情绪下预计一二线楼市仍将延续低位盘整,而三四线将步入调整通道,预计2019年全国销售面积同比降6.9%。

新开工维持高位,2019前高后低。2018年全国新开工同比增长17.2%,较前11月上升0.4个百分点;12月单月增速为20.5%,较11月下降1.2个百分点。预计新开工短期仍将保持较高增速,主要因:1)三四线楼市中期向下背景下,当前为布局三四线房企最后脱逃机会,预计短期三四线新开工仍将延续积极;2)按当前销售水平,全国住宅库存仅0.3年,处近年最低水平,住宅新开工将为全国商品房开工提供一定支撑。2018年下半年以来楼市持续降温,库存累积及去化率下行将逐步传导到开工端,预计2019年新开工增速前高后低,全年同比微降。

土地市场持续降温,竣工降幅收窄。由于楼市降温及资金端偏紧,房企拿地投资有所放缓,2018年全国土地购置面积同比增长14.2%,土地成交价款同比增长18%,较前11月回落0.1个和2.2个百分点;百城12月土地成交建面同比下降23.7%,成交溢价率较11月下降0.6个百分点至6.9%。2018年竣工面积同比下降7.8%,降幅收窄4.5个百分点,资金偏紧背景下房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度。我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限,考虑到2015-2018年期房销售明显回升,预计2019年竣工有望回升。

整体资金面偏紧,按揭利率回落。2018年房企整体到位资金16.6万亿, 同比增长6.4%,增速较前11月回落1.2个百分点。其中定金及预收款同比增长13.8%,环比下降1.9个百分点,增速仍处相对高位;国内贷款同比下降4.9%,降幅较前11月扩大1.2个百分点;个人按揭贷款同比下降0.8%,降幅环比收窄0.1个百分点。12月全国首套房利率达5.68%,自2017年以来首次下降,多次降准背景下,预计后续首套房利率将持续改善。

投资建议:展望2019年,行业基本面料将下行,需求透支、三四线楼市降温致销售增速承压;土拍降温叠加新开工增速回落、施工强度降低将导致投资增速高位回落。尽管基本面下行,但板块估值已处历史低位,且从前三轮周期底部来看,行业触底过程中板块均存在反弹,我们看好19年地产板块整体表现,全年机会在于政策与基本面的博弈,以防守反击为主。上半年整体以防守为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,可博弈基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如新城、中南、荣盛等。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。





微信
扫描二维码
关注
证券之星微信
APP下载
下载证券之星
郑重声明:以上内容与证券之星立场无关。证券之星发布此内容的目的在于传播更多信息,证券之星对其观点、判断保持中立,不保证该内容(包括但不限于文字、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关内容不对各位读者构成任何投资建议,据此操作,风险自担。股市有风险,投资需谨慎。如对该内容存在异议,或发现违法及不良信息,请发送邮件至jubao@stockstar.com,我们将安排核实处理。
网站导航 | 公司简介 | 法律声明 | 诚聘英才 | 征稿启事 | 联系我们 | 广告服务 | 举报专区
欢迎访问证券之星!请点此与我们联系 版权所有: Copyright © 1996-